nº 1.015 - 27 de febrero de 2025

Vulnerabilidad y vivienda

(A propósito del Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero)

J&F

Cada día me resultan más molestos los Decretos-leyes. Lo de convertir (pretenderlo) en normal lo excepcional, hurtando competencias a quien ostenta la soberanía nacional y la potestad legislativa no parece un medio razonable de funcionamiento en un Estado (que pretende ser) social y democrático de Derecho.

Cuando, además, el Real Decreto-ley es una norma modelo tren de mercancías compuesto por incontables vagones, se me hace más que dudoso que se esté cumpliendo con el requisito de «en caso de urgente y extraordinaria necesidad» previsto, como presupuesto, en el artículo 86,1 de la Constitución.

Y todo ello desde una perspectiva estrictamente jurídica.

Se trata, en este caso, del Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero, por el que se aprueban medidas urgentes en materia económica, de transporte, de Seguridad Social, y para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad. Tal vez les suene sus idas y vueltas. Esa primera aprobación y no convalidación… del Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre.

El caso es que con este Real Decreto ley 1/2025, de 28 de enero, se pretende (entre otras muchas cosas, aunque no tantas como su predecesor) atendiendo «a la realidad social y económica de los hogares en el actual contexto caracterizado por determinadas dinámicas de crecimiento de precios e insuficiencia de oferta asequible de vivienda, así como de sobreexposición financiera de los hogares al pago del alquiler», la extensión de «determinadas medidas de protección en situaciones de vulnerabilidad en materia de vivienda que fueron introducidas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19» por lo que «se establece la suspensión hasta el 31 de diciembre de 2025 de los procedimientos de desahucio y lanzamientos en los supuestos y de acuerdo con los trámites ya establecidos, así como, en consonancia, la posibilidad de solicitar hasta el 31 de enero de 2026 compensación por parte del arrendador o propietario recogida en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes» (Apartado V del texto introductorio que antecede al articulado del propio Real Decreto-ley).

La vulnerabilidad es un concepto (más bien una referencia) que se ha convertido en un comodín para justificar las decisiones de política legislativa. En unas ocasiones con razón. En otras no tanto (o sin que exista justificación alguna para ello).

Así lo viene a reconocer el propio Real Decreto ley 1/2025, de 28 de enero, cuando reconoce que lo que se prorroga no es otra cosa que las medidas adoptadas en una situación excepcional como fue la del COVID… hace cuatro años (diciembre de 2020).

Está muy bien adoptar medidas de política social. Es lo propio de un Estado social y democrático de Derecho. Como lo es que esas medidas se sufraguen entre todos: para eso está un sistema tributario justo tal y como establece la Constitución al establecer que «todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio». Desplazar esa carga sobre el propietario de la vivienda no es otra cosa que una confiscación, prohibida por la Constitución en el propio artículo 33.3, precepto en el que se dispone que «nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes».

La carga que se le está imponiendo al propietario de una vivienda alquilada que no percibe la contraprestación pactada va incluso más allá, puesto que además de no permitirle acudir al sistema establecido para el caso de impago de rentas se le consolida en una situación en la que, además, se ve obligado a hacer frente al resto de gasto derivados de la vivienda.

Si al Gobierno le preocupa esta situación tiene que enfrentarse a ella y no desplazar el problema al propietario de la vivienda. Opciones hay. Subrogarse en el pago del alquiler. Resolver esa situación de habitabilidad. Expropiar las viviendas por «causa justificada de utilidad pública o interés social». Pero parece que lo fácil es decretar (y nunca mejor dicho) que lo que no soy capaz de resolver lo soporten otros.

En el tema de vivienda llueve sobre mojado y las medidas adoptadas en los últimos años no han hecho sino agravar la situación. Ley por el derecho a la vivienda… disculpe legislador estatal, ha ignorado usted el reparto de competencias con las Comunidades Autónomas (y ninguneado a las Entidades Locales). Que no. Declaración de inconstitucionalidad de las previsiones sobre vivienda protegida (artículo 16 y disposición transitoria primera de la Ley), datos sobre gran tenedor (inciso del artículo 19.3), los elementos esenciales de los parques públicos de viviendas (artículos 27.1 y 27.3) declarada por la Sentencia del Tribunal Constitucional 79/2024, de 21 de mayo de 2024.

En concreto, la declaración de inconstitucionalidad afecta a los siguientes preceptos: el art. 16, que establece el régimen de la vivienda protegida, porque tiene un nivel de detalle excesivo y por establecer un régimen de aplicación supletoria, sin que el Estado pueda dictar normas con el único propósito de crear derecho supletorio del de las Comunidades Autónomas en materias de la exclusiva competencia de estas, extendiéndose la declaración de inconstitucionalidad también a la disposición transitoria primera (relativa al régimen las viviendas que ya estuvieran calificadas definitivamente como protegidas a la entrada en vigor de la ley), ya que su finalidad es, sensu contrario, someter a las viviendas que aún no lo estuvieran a la Ley 12/2023; el art. 19.3, segundo inciso, que establece la información que deben suministrar los grandes tenedores, por considerar excesiva la regulación de la información mínima que, en caso de ejercitar la facultad de declarar las zonas de mercado residencial tensionado, tendría que requerirse a los grandes tenedores, ya que la determinación de este aspecto debe corresponder a las Comunidades Autónomas; y, por último, los apartados 1, párrafo tercero, y 3 del art. 27, regulador del concepto, finalidad y financiación de los parques públicos de vivienda, por incurrir en un exceso en la determinación de la composición de los parques públicos de vivienda sin encontrar cobertura en el art. 149.1.1 y 13 CE (apartado 1, párrafo tercero), y por resultar contrario al principio de autonomía financiera, al prever la afectación finalista de ingresos procedentes de las sanciones impuestas por el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda y de la gestión de los bienes integrantes de los parques públicos de vivienda (apartado 3).

Pero hay más. Ahora se nos anuncia que el Tribunal Constitucional ha estimado en parte otro de los recursos de inconstitucionalidad formulados contra la Ley por el derecho a la vivienda anulando las letras b), c) y d) del art. 15.1. b), c) y d), por exceso en el ejercicio de las competencias estatales (y local en el caso de la letra c), los apartados 1 y 2 del artículo 31 (Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda), por, la disposición final primera (modificaciones de la Ley de arrendamientos Urbanos), por lesión del derecho de propiedad (artículo 33 de la Constitución) y los apartados 2 y 6 de la disposición final quinta (modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 439 y ese nuevo artículo 655 bis sobre las subastas) por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (artículo 24.1 de la Constitución). Ahí es nada.

Parece como si a todo arrendador de una vivienda se le haya de presuponer una capacidad económica desmedida. No es así y, aunque lo fuera, esa capacidad habría de ser objeto, en su caso, de los correspondientes tributos.

Entre tanto conviene preguntarse sobre la situación de vulnerabilidad en la que queda el propietario de una vivienda cuyo alquiler supone sus únicos ingresos o un aparte significativa de los mismos. ■