¿Quién debe pagar las primas de los seguros de impago de rentas?
Javier Lacleta de Michelena
Socio Andersen
Eduardo Ramos
Abogado Andersen
El beneficiario real de la garantía no es únicamente el arrendador, sino también el arrendatario
El pacto relativo al seguro de impago no genera desequilibrio alguno entre las artes cuando su coste es reducido y ha sido objeto de negociación individualizada
Contexto y problemática del acceso a la vivienda
Existe un consenso social y político acerca de la existencia de una crisis en el acceso al derecho a la vivienda en España y en Europa. Esta constatación ha llevado a la conclusión de la necesidad de incrementar el parque de viviendas disponibles para el alquiler de larga duración, siendo en el corto plazo la medida más eficaz que puede dar respuesta a la legítima expectativa de acceso a una vivienda que nuestra Constitución programa en su artículo 47.
Dentro del catálogo existente de medidas en discusión, encontramos la problemática de las garantías de impago en el marco del contrato de arrendamiento, máxime cuando la confianza en un procedimiento ágil de desahucio se ha mermado con la reciente reforma introducida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
Marco legal de las garantías arrendaticias
El legislador ha venido garantizando tradicionalmente el cumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones arrendaticias a través de la fianza y de la posibilidad de pactar cualquier tipo de garantía adicional conforme al artículo 36.5 de la LAU, limitando expresamente el importe de estas garantías adicionales al equivalente a dos mensualidades de renta.
La evolución del sistema financiero ha permitido que se ofrezcan a los propietarios nuevas herramientas tales como el seguro de impagos de renta, que plantea el debate jurídico de si es legal repercutir el pago de la prima como un concepto específico al inquilino.
Naturaleza jurídica del seguro de impago
A diferencia de las garantías tradicionales que mencionábamos antes, como pudiera ser el aval bancario como medio más habitual, el seguro de impago implica un coste económico para el arrendador.
El seguro de impago, por su configuración técnica, no es equiparable a un aval bancario, aunque cumpla con una función equivalente, y presenta la enorme ventaja frente al aval de ser un instrumento que no requiere inmovilizar capital, como suele ocurrir en el caso de particulares, por lo que pone al alcance de aquellos que no tengan ahorro cumplir con la legítima expectativa de solvencia del arrendador.
Perspectiva del derecho de consumo
La sentencia núm. 188/2024, de 25 de septiembre, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Parla, declaró nula por abusiva una cláusula contractual que imponía a la arrendataria el pago del seguro de impago suscrito por el arrendador, ordenando además la devolución de las cantidades abonadas por tal concepto. Señaló la resolución que «el arrendador ha predispuesto esta cláusula y la arrendataria, aquí demandante, no ha podido ofrecer una garantía adicional distinta a la impuesta o concertar un seguro distinto, más beneficioso para esta. Considero que esta cláusula vulnera los derechos reconocidos legislativamente porque hace asumir al arrendatario un gasto para pagar la prima de un seguro contratado por el arrendador y que beneficia el riesgo de forma exclusiva al arrendador, quebrantando con ello el justo equilibrio y proporcionalidad entre los derechos y deberes de las partes de una relación contractual».
Cabe sin embargo preguntarse qué ocurre cuando el arrendador no tiene la condición de empresario o cuando la obligación de concertar el seguro ha sido negociada y aceptada expresamente por el arrendatario.
A este respecto, podemos encontrar algunas resoluciones que se han pronunciado en relación con el seguro de impago como garantía adicional. En primer lugar, pone de relieve la sentencia núm. 1949/2024, de 15 de febrero de 2024, de la Audiencia Provincial de Madrid, su utilización como práctica habitual y legítima en el tráfico arrendaticio: «Es habitual que para la firma del contrato de alquiler el propietario solicite garantías adicionales a la fianza del alquiler como pueden ser el aval de terceras personas que cuenten con los ingresos y la estabilidad laboral necesaria para pagar las rentas en caso de que el titular del contrato no pueda hacerlo, o un seguro de impago de alquiler, para afrontar los riesgos de impagos».
En este sentido, la sentencia núm. 122/2023, de 16 de marzo de 2023, de la Audiencia Provincial de Huelva, advierte que el pacto relativo al seguro de impago no genera desequilibrio alguno entre las partes cuando su coste es reducido y ha sido objeto de negociación individualizada, excluyéndose en tal caso la aplicación de la normativa de consumidores.
En segundo lugar, por su trascendencia y reciente pronunciamiento destacamos la sentencia núm. 8854/2025, de 17 de julio de 2025, de la Audiencia Provincial de Barcelona que entendió, en relación con el artículo 6 de la LAU, que el seguro de impago constituye una de las garantías admitidas por el artículo 36.5 de la LAU al referirse a «cualquier tipo de garantía».
Efectos contraproducentes de la regulación actual
La operatividad del límite de dos mensualidades previsto en el artículo 36.5 de la LAU responde a una voluntad esencialmente tuitiva en favor del arrendatario, pero parece conveniente advertir que el beneficiario real de la garantía no es únicamente el arrendador, sino también el arrendatario, en la medida en que el seguro de impago facilita su acceso a la vivienda al permitir la formalización de contratos que, de otro modo, no habrían sido posibles por insuficiencia de avales o de solvencia económica suficiente.
En efecto, el seguro de impago beneficia igualmente a la parte arrendataria, en tanto en cuanto facilita su acceso al contrato de arrendamiento al mitigar la legítima preocupación del arrendador frente al riesgo de impago, y democratiza al igualar la solvencia de los candidataos al alquiler. Este razonamiento debería traducirse, en términos de acción política y de medidas para fomentar el incremento del parque de viviendas en alquiler, en un efecto favorable sobre la oferta de vivienda en alquiler, lo que a su vez debería impulsar al legislador a favorecer la contratación de este tipo de garantías mediante una regulación más flexible y adaptada a la realidad del mercado, por lo que proponemos que se valore la creación de una ayuda personal al arrendatario más necesitado, consistente en financiar en forma de ayuda a fondo perdido el coste repercutido del seguro de pago de la renta de alquiler. ■