Atrapados en la copropiedad: claves jurídicas para resolver el conflicto
Beatriz Muñoz Sanchis
Asociada Senior del departamento Procesal de Andersen
La protección reforzada del domicilio conyugal opera exclusivamente cuando concurren simultáneamente el vínculo matrimonial y la habitualidad de la residencia familiar
Compartir la titularidad no obliga a soportar el conflicto: la división es siempre un derecho
Los conflictos entre copropietarios de un inmueble plantean cuestiones jurídicas de notable complejidad que requieren un análisis diferenciado según la naturaleza del vínculo existente entre los cotitulares y la función que desempeñe el inmueble.
La distinción fundamental radica en si los copropietarios mantienen o han mantenido una relación matrimonial y, además, si el inmueble en copropiedad constituye la vivienda familiar habitual, pues únicamente en este supuesto resultará de aplicación el régimen especial previsto en el artículo 96 del Código Civil para la atribución del uso de la vivienda familiar. En los restantes supuestos — hermanos, familiares, amigos, cualesquiera otros copropietarios sin vínculo marital o análogo, o incluso cónyuges copropietarios de un inmueble que no constituya su vivienda habitual como un apartamento de playa o una casa de campo— se aplicarán las normas generales reguladoras de la comunidad de bienes contenidas en los artículos 392 y siguientes del Código Civil.
La copropiedad en el ámbito marital: el régimen especial del domicilio familiar
Como se ha puesto de manifiesto, en el ámbito matrimonial, cuando el inmueble en copropiedad ostenta la condición de vivienda familiar, el artículo 96 del Código Civil permite al órgano jurisdiccional atribuir el uso al cónyuge copropietario en función del interés más necesitado de protección, ponderando las circunstancias económicas y personales de ambos cónyuges. Esta facultad judicial se fundamenta en la especial protección que el ordenamiento jurídico dispensa a la vivienda familiar como bien jurídico merecedor de tutela reforzada.
La copropiedad ordinaria: aplicación de las normas generales de la comunidad de bienes
Por el contrario, en las restantes situaciones de copropiedad, incluidas aquellas en las que los copropietarios son cónyuges, pero el inmueble no constituye su domicilio habitual, ante la inexistencia del concepto jurídico de vivienda familiar con protección especial, resultan de aplicación las normas generales de la comunidad de bienes.
En este régimen, cada comunero ostenta el derecho de usar la cosa común conforme a su destino sin perjudicar el interés de la comunidad ni impedir a los demás partícipes utilizarla según su derecho, conforme establece el artículo 394 del Código Civil, sin que quepa atribución preferente alguna. Asimismo, cualquier comunero puede ejercitar en todo momento la acción de división de la cosa común prevista en el artículo 400 del Código Civil, derecho que presenta naturaleza imprescriptible.
En las situaciones de copropiedad ordinaria, la solución pasa por el acuerdo entre las partes, que pueden: (i) convenir el uso exclusivo por uno de ellos mediante compensación económica, (ii) acordar la venta del inmueble a un tercero, (iii) proceder al arrendamiento conjunto distribuyéndose las rentas conforme a sus cuotas, o bien (iv) ejercitar la acción de división judicial de la cosa común (aspecto que detallaremos más adelante).
El uso exclusivo del inmueble por uno de los copropietarios, excluyendo al resto del ejercicio de su derecho, plantea cuestiones relevantes desde la perspectiva del abuso del derecho y del enriquecimiento injusto.
Reparto de gastos
La distribución de los gastos inherentes a la propiedad constituye otra fuente habitual de conflictos. El artículo 395 del Código Civil establece que cada copropietario debe contribuir a los gastos de conservación de la cosa común en proporción a sus respectivas cuotas. Es fundamental distinguir entre los gastos inherentes a la titularidad del inmueble — Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasas municipales, cuotas de comunidad, seguro del inmueble y gastos de conservación estructural—, que deben ser sufragados por ambos copropietarios en proporción a sus cuotas de participación con independencia de quién lo ocupe, y los gastos derivados del uso efectivo — fundamentalmente suministros de agua, electricidad, gas y telecomunicaciones—, que corresponden exclusivamente al copropietario que ocupa y utiliza el inmueble. Esta es la tónica habitual aplicada por la jurisprudencia, sin perjuicio de que los copropietarios puedan acordar un régimen diferente mediante pacto expreso o de que una resolución judicial establezca otro criterio de reparto atendiendo a las circunstancias específicas del caso.
La extinción del proindiviso: la acción de división como solución definitiva
La extinción del proindiviso mediante la acción de división constituye el mecanismo que permite poner fin de forma definitiva a la situación de conflicto. El artículo 400 del Código Civil consagra el principio de que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, pudiendo pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, configurando un derecho potestativo de ejercicio incondicionado que no requiere justa causa ni consentimiento de los demás comuneros. La extinción puede realizarse mediante acuerdo entre los copropietarios o, cuando no existe acuerdo, mediante la acción de división judicial regulada en los artículos 1062 y siguientes del Código Civil.
Por todo ello, cuando la armonía entre copropietarios desaparece, el Derecho ofrece una certeza: nadie está condenado a permanecer indefinidamente atado a una comunidad que se ha tornado incomoda y a veces incluso insostenible. ■