Comunidad Autónoma de Andalucía
Un único marco integral autonómico en materia de vivienda
El 24 de diciembre de 2025, el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía publicó la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía (BOE de 8 de enero de 2026), cuya entrada en vigor se hizo efectiva el pasado 24 de enero. El principal objetivo de la norma es facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a los andaluces. Para alcanzar este objetivo, la futura ley promoverá la construcción de viviendas a precio asequible, tanto en venta como en alquiler.
La ley se estructura en un título preliminar y ocho títulos. Contiene 118 artículos, siete disposiciones adicionales, tres disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y ocho disposiciones finales.
La norma es aplicable tanto a las viviendas ya existentes como a las de nueva construcción o provenientes de actuaciones de rehabilitación, renovación o reforma, con independencia de su carácter libre o protegido o de su promoción pública o privada, pero debiendo garantizarse un tratamiento diferenciado y reforzado para el parque de vivienda protegida, al objeto de blindar su carácter social.
Administradores de fincas
Entre las novedades de la norma destaca el papel que confiere a los administradores de fincas, a los que dedica un capítulo entero (el IV), como garantes de los derechos de los propietarios. En su calidad de profesionales especializados que desarrollan de manera habitual y retribuida funciones de administración, gestión y asesoramiento en el ámbito de los inmuebles de uso residencial, establece (art. 54) la exigencia de capacitación profesional para el ejercicio de la actividad y actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia.
Por lo que respecta a la intermediación inmobiliaria en el mercado residencial, el texto contempla la regulación del agente que interviene en las transacciones del mercado inmobiliario residencial y establece la inscripción obligatoria en el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía (art. 50).
Desahucios y ocupación ilegal
La norma establece la creación de la Comisión de Coordinación en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal, que servirá como órgano colegiado de participación administrativa. Este grupo estará compuesto por organismos públicos relacionados con vivienda, asuntos sociales, hacienda, justicia y política interior. El propósito de la comisión es definir directrices y recomendaciones para coordinar esfuerzos en información, asesoramiento, y acciones específicas que eviten la ocupación ilegal y proporcionen soluciones habitacionales integradas en casos de desahucio y vulnerabilidad social.
Viviendas protegidas
La nueva ley establece que las viviendas protegidas tienen por finalidad asegurar el acceso de personas y familias con recursos limitados a viviendas dignas y adecuadas, garantizando que sus necesidades habitacionales se satisfagan con calidad y accesibilidad. El régimen jurídico incluye un conjunto de ayudas, beneficios fiscales, restricciones y requisitos que deben cumplirse mientras dure su protección. Asimismo, cualquier prohibición o limitación derivada de su calificación como vivienda protegida, según la normativa vigente, deberá estar registrada en la escritura pública correspondiente y en el Registro de la Propiedad.
La norma afronta la falta de suelo disponible para vivienda protegida con acciones como permitir que solares con uso dotacional privado o edificios para alojamiento turístico u oficinas se puedan destinar a viviendas protegidas, o la creación de una bolsa de suelo para vivienda, que se diseña en colaboración con los municipios de más de 100.000 habitantes para mostrar la disponibilidad existente para construir viviendas a precio asequible.
Para lograr estos objetivos crea el Sistema de Información de Vivienda Protegida de Andalucía, cuya finalidad será recoger sistematizadamente la totalidad de las viviendas sujetas a algún régimen de protección, la información relativa a las mismas, así como las convocatorias para la selección de adjudicatarios en promociones de vivienda protegida en Andalucía y otros datos estadísticos, que se regularán reglamentariamente.
Será el arrendador quien conserve la fianza
Entre las novedades cabe destacar que se introduce una disposición adicional sexta, que regula la supresión de la obligación del depósito de fianzas por arrendamiento de fincas urbanas en la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía. Hasta ahora, el procedimiento pasaba por la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) y el conocido Modelo 806. Desde la entrada en vigor de la ley, ese paso se elimina y será el propio arrendador quien conservará la fianza.
En cuanto a las cantidades depositadas antes de la entrada en vigor de la norma, la administración autonómica reintegrará las fianzas correspondientes a los contratos de arrendamiento de fincas urbanas de su ámbito territorial que, por aplicación de la normativa anterior, se hayan depositado legalmente, conforme dichos contratos se vayan extinguiendo y a solicitud de los interesados.
Simplificación administrativa con la derogación de cuatro leyes
Otro de los objetivos de la norma es contribuir a la simplificación administrativa y a resolver la dispersión normativa existente, ya que deroga (disposición derogatoria única) cuatro leyes: la Ley de la Vivienda Protegida en Andalucía de 2005; la Ley del Derecho a la Vivienda de 2010; la Ley de Función Social de la Vivienda de 2013; y la Ley de Tanteo y Retracto de 2018.
Inspección y régimen sancionador
Por último, la norma incorpora la regulación de la función inspectora de la Administración en materia de vivienda, así como el régimen sancionador, detallando las infracciones y sanciones correspondientes tanto en materia de vivienda en general, como en materia de vivienda protegida. ■