Civil

El TS confirma el desahucio por falta de pago del IBI y de la tasa de basuras cuyos importes no se encontraban especificados en el contrato de arrendamiento

Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 1637/2025, 17 Nov. Recurso 9557/2024

Las partes firmaron en noviembre de 2020 un contrato de arrendamiento de vivienda en el que acordaron que los gastos correspondientes al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, comunidad de propietarios y tasa de basuras serían a cargo de los arrendatarios.

Los inquilinos abonaron el Impuesto y la tasa correspondientes al año 2021 y dejaron de hacerlo en 2022. Al requerimiento de pago de la arrendadora opusieron la nulidad de la cláusula que les imputaba el pago por no especificar sus respectivos importes.

Ante tal situación, la arrendadora interpuso una demanda en la que ejercitó una acción de desahucio por falta de pago del IBI y de la tasa de recogida de basuras del año 2022, a la que acumuló una acción de reclamación de las cantidades adeudadas y de las que se fueran devengando hasta la salida de la vivienda.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda al considerar que la cláusula contractual que imponía a los arrendatarios el abono de dichos gastos era nula por no indicar su importe a la fecha del contrato, conforme exige el art. 20 LAU, de manera que los demandados no tenían obligación de pagarlos.

La arrendadora interpuso frente a esa sentencia un recurso de apelación que fue estimado por la AP Illes Balears, que declaró resuelto el contrato y acordó la procedencia del desahucio por falta de pago del IBI y de la tasa de basuras, condenando a los demandados a dejar libre y expedita la vivienda y al pago de las cantidades adeudadas por esos conceptos correspondientes a los años 2022 y 2023, más el interés legal desde la reclamación extrajudicial. Entendió que noera necesario determinar en el contrato el importe anual de dichos tributos al tratarse de gastos susceptibles de individualización y no estar por ello incluidos en el art. 20.1 LAU.

Esta resolución es confirmada por el Tribunal Supremo, que desestima el recurso de casación interpuesto por los arrendatarios, en el que denuncian la infracción de dicho art. 20.1 e invocan la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias.

Admite que en la interpretación de ese artículo existen dos posturas entre las Audiencias acerca de la necesidad de fijar el importe del IBI y tasa de basuras en los contratos de arrendamiento como un requisito de validez y exigibilidad del pago por parte del arrendador, y considera correcta la realizada por la Sala a quo, que resulta ser la que de forma mayoritaria viene sosteniendo.

Explica el Supremo los gastos susceptibles de individualización son, además de los que se pueden medir mediante aparatos contadores, los que se asignan de forma precisa a la vivienda arrendada. Recuerda que los gastos no susceptibles de individualización, que ni están individualizados en función del gasto o consumo hecho ni están asignados de modo preciso a la vivienda, pueden repercutirse, mediando pacto, con arreglo a otros factores, como la cuota de propiedad o la superficie de la vivienda arrendada.

Subraya que la exigencia del párrafo cuarto del art. 20.1 LAU, de que en el pacto por el que el arrendatario asume el pago de gastos que no estén individualizados se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, no sólo permite al arrendatario oponerse a pagar cuantías superiores a lo fijado en el contrato, sino que, además, debe ponerse en relación con lo dispuesto en el art. 20.2 del mismo texto legal, que responde a la preocupación del legislador por dotar de cierta estabilidad a los gastos asumidos por el arrendatario. Puntualiza que, si el importe anual de los gastos queda determinado en el contrato, será posible controlar que, durante los cinco primeros años del contrato (o siete, si el arrendador es una persona jurídica), el incremento anual no supere el porcentaje superior al doble del incremento autorizado para la renta, según prevé dicho art. 20.2.

Razona el Supremo que la alusión a los tributos del primer párrafo del art. 20.1 LAU debe entenderse referida únicamente a los tributos «no susceptibles de individualización» que recaigan sobre el edificio en su totalidad y cuyo pago corresponda al titular del edificio, es decir, al único propietario del edificio o a los copropietarios cuando se trate de un edificio sometido al régimen de copropiedad ordinaria o al régimen de propiedad horizontal. Indica que, por el contrario, cuando se trata de tributos que están individualizados para cada una de las viviendas, no se está ante el supuesto al que se refiere el primer párrafo del art. 20.1 LAU y, en consecuencia, no resultan aplicables las exigencias que se establecen en su párrafo cuarto y no es preciso «determinar el importe anual» a la fecha del contrato.

Concluye así la sentencia que el pacto por el que los arrendatarios asumían expresamente el pago del IBI y de la tasa de basuras es plenamente válido, puesto que sus importes anuales están individualizados para la vivienda arrendada y para su exigibilidad no era preciso que se determinase su importe anual a la fecha del contrato. ■