nº 973 - 29 de abril de 2021
Cauces y efectos del deslinde de fincas en el ámbito civil: una visión de conjunto
Dra. Romina Santillán Santa Cruz. Profesora Contratada Doctora. Universidad Isabel I de Castilla
Esta es una obra completa que refunde y analiza, desde una visión de conjunto, los distintos cauces y efectos del deslinde de fincas en el ámbito civil
Especial trascendencia doctrinal tiene la cuestión de los efectos de la sentencia del juicio de deslinde
Es de todos conocida la dificultad material y jurídica que supone el deslinde de las fincas: la determinación de los límites es una cuestión que ha provocado muchos pleitos y conflictos vecinales. Nuestro Código Civil reconoce que el propietario y el titular de un derecho real sobre la finca tienen la facultad de deslindarla, con citación de los dueños de los predios colindantes y dispensa, para ello, una serie de criterios.
La jurisprudencia, por su parte, ha ido elaborando una doctrina sobre los presupuestos, naturaleza y efectos de la acción judicial de deslinde. Estos pronunciamientos, no obstante, distan de ser claros, en especial, en lo concerniente a su naturaleza jurídica y consecuencias, cuestiones estas que históricamente han sido confusas y continúan siéndolo, sobre todo en su diferenciación respecto a la acción reivindicatoria.
En los últimos años, el legislador ha promovido, a través de las leyes 13 y 15/2015, de reforma de la Ley hipotecaria y de Jurisdicción voluntaria, respectivamente, una serie de vías para efectuar el deslinde de común acuerdo entre los colindantes, tanto vía jurisdicción voluntaria –el llamado deslinde notarial–, como mediante actuaciones ante el Registro de la propiedad.
En la monografía «El deslinde de fincas», de Sofía de Salas Murillo, Prof. Titular (Acr. Catedrática) de Derecho Civil, se proporciona una visión de conjunto de todo ello, que aspira a aportar, con la claridad que la cuestión permite, una exposición ordenada de los distintos cauces, con sus respectivos procedimientos y efectos en el ámbito civil. También aborda una serie de cuestiones civiles, de indudable transcendencia práctica, que plantean los deslindes administrativos.
Fijación del concepto ‘finca’
Se parte, a estos efectos, de la fijación del concepto finca, que, si bien se identifica mayoritariamente con las fincas rústicas, no excluye algunas urbanas como las plazas de garaje (cuestión a que alude, por ejemplo, el reciente ATS 2959/2021 de 17 de marzo). Tras ello, se analiza la función individualizadora o identificativa de la facultad de deslinde, que materializa y define el objeto de la propiedad en cuanto a su extensión en sentido horizontal, y con lo cual facilita el ejercicio de todas las facultades del dominio, en especial, aunque no únicamente, la de exclusión. La autora resalta que la finalidad última de esta facultad es proteger el derecho de propiedad en que se inserta, así como los derechos reales limitados sobre la finca.
Tras un breve recorrido histórico que pone de manifiesto la dificultad arrastrada en la delimitación del ámbito de aplicación y la naturaleza de esta figura, se exponen los presupuestos del deslinde: la jurisprudencia los ha ido enumerando y desarrollando con ocasión de la acción judicial de deslinde, si bien la práctica totalidad de ellos son aplicables a cualquier deslinde, incluyendo el efectuado de común acuerdo.
Así, respecto a la existencia de colindancia, se plantean cuestiones como si cabe ejercitar el deslinde respecto a un enclavado, o respecto a la conflictiva cuestión de la confusión de los linderos, analizándose si la existencia de algún tipo de signo externo de delimitación es compatible con este presupuesto y, de admitirse, si ello supone que el deslinde pueda tener como efecto la rectificación de linderos. También, si es necesario que se dé posesión promiscua o, en su caso, usurpación, así como los requisitos de identificación de la finca y de prueba de la propiedad o derecho real de los colindantes.
La aportación fundamental de la obra, como podrá advertir el lector, reside en el desarrollo detallado, hasta hoy disperso y confuso, de los distintos procedimientos para efectuar el deslinde. De este se desprende, precisamente, su utilidad práctica, tanto como teórica, para todo estudioso del deslinde de fincas, y muy en especial para los operadores del Derecho.
Si el deslinde se hace de mutuo acuerdo entre los titulares de las fincas afectadas, se sigue un procedimiento de jurisdicción voluntaria en el que hay que distinguir dos supuestos: i) si son fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad, se hace ante el Letrado de la Administración de Justicia, mediante el procedimiento previsto en los arts. 104 a 107 LJV; y, ii) si están inscritas, ante notario hábil por razón del territorio mediante el procedimiento previsto en el art. 200 LH, que la ley denomina deslinde registral, aunque, como explica la autora, no es este el único procedimiento de deslinde contenido en la legislación hipotecaria, pues produce los mismos efectos el procedimiento de incorporación al folio real de la representación gráfica georreferenciada (art. 199 LH), e incluso cabe considerar, como una tercera vía, la rectificación de linderos prevista en el art. 201 LH, cuestiones todas ellas que se analizan por extenso.
El deslinde puramente privado o contractual, al margen de estas vías de jurisdicción voluntaria, en opinión de la autora, no parece tener una clara cabida en el actual sistema, aunque también puede haber motivos para mantenerlo.
Si no hay mutuo acuerdo –desde el inicio, o una vez intentado por los procedimientos descritos– entre los colindantes afectados, hay que acudir al procedimiento judicial contencioso, ejercitando la acción de deslinde por los cauces del juicio declarativo que corresponda.
Criterios del juez para decidir sobre el deslinde
Respecto de los criterios que el juez tiene para decidir sobre el deslinde (títulos suficientes, posesión de los colindantes u otros medios de prueba, etc.) destaca el análisis efectuado de las nuevas perspectivas de decisión aplicables en el deslinde contencioso tras las reformas de 2015: el valor como prueba de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada (arts. 9 y 199 LH), y en concreto, el nuevo alcance de la presunción del art. 38 LH a la «ubicación y delimitación geográfica» en el juicio de deslinde y su colisión con la nueva presunción del art. 448 CC. Junto a ello, se expone la relación de esta acción con otras, como la acción declarativa de la propiedad (y en este caso, su conexión con la figura de la usucapión), y con mayor detenimiento, como es lógico, con la acción reivindicatoria, a la que frecuentemente se acumula en la práctica.
Especial trascendencia doctrinal tiene la cuestión de los efectos de la sentencia del juicio de deslinde, teóricamente limitados, pero en la realidad mucho más amplios, pues la declaración de delimitación del objeto sobre el que recae la propiedad en que consiste el deslinde va acompañada, en variedad de ocasiones, de efectos que se parecen a los que siguen a una acción de condena de restitución de la posesión, e incluso, en opinión de algunos autores, declara el dominio, con la particularidad de que la colindancia que concurre permite un especial régimen probatorio respecto de la titularidad de la zona en conflicto. Todo ello con independencia de que tenga otras utilidades, como servir de título inmatriculador o para rectificar asientos registrales en cuanto a la ubicación y delimitación geográfica, no en lo relativo a la titularidad del derecho, y de que el deslinde administrativo de algunos dominios concretos (vías pecuarias, dominio público marítimo-terrestre) tenga, por disposición legal, efectos declarativos de la propiedad.
Y, precisamente, valorando los aspectos civiles del deslinde administrativo, se analizan cuestiones tales como el papel del particular en el inicio de un deslinde frente a la Administración, los indicios de usurpación como presupuesto del deslinde administrativo o como criterio para decidirlo, el papel de la oposición del particular en el procedimiento o la posible alegación de usucapión en contra de la Administración, así como los efectos civiles del deslinde administrativo aprobado y firme, la impugnación del acto de deslinde y el problema de la dualidad de jurisdicciones, y algunas cuestiones relativas a notas marginales y anotaciones preventivas relativas al deslinde.
Esta es una obra completa que refunde y analiza, desde una visión de conjunto, los distintos cauces y efectos del deslinde de fincas en el ámbito civil. ■