nº 976 - 22 de julio de 2021
El impacto de la crisis sanitaria COVID-19 en los contratos de arrendamiento de locales de negocio
(izqda.) Beatriz Domingo. Asociada senior de Deloitte Legal
(dcha.) Patricia Hierro. Asociada senior de Deloitte Legal
Desde el punto de vista de los inquilinos, las principales reivindicaciones se centraban en buscar fórmulas para ajustar el pago de la renta a la nueva situación
En aquellos supuestos en los que el acuerdo no ha podido materializarse, las partes han tratado de resolver sus controversias acudiendo a la vía judicial
La crisis sanitaria provocada por la COVID-19 ha afectado significativamente a los locales de negocio, al haberse visto muchos obligados al cierre forzoso o a una limitación de su aforo.
Con la declaración del estado de alarma a través del Real Decreto 463/2020, el Gobierno acordó la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas con carácter general, a excepción de aquellos que tenían que ver con productos y servicios de primera necesidad. Al mismo le han seguido un sinfín de restricciones en numerosas normas posteriores.
Las referidas circunstancias han supuesto una situación excepcional y totalmente imprevisible que, como cabía esperar, ha sido el origen de numerosos conflictos entre los propietarios y arrendatarios de locales.
Desde el punto de vista de los inquilinos, las principales reivindicaciones se centraban en buscar fórmulas para ajustar el pago de la renta a la nueva situación (i.e. la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus») y, en su caso, evitar la ejecución de las fianzas y avales que habían entregado para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones y, especialmente, impedir el desahucio del local en el que venían desarrollando su actividad aun habiendo dejado temporalmente en suspenso el pago de dicha renta.
Por su parte, ante esta situación, el objetivo perseguido por la parte arrendadora en muchos casos era asegurarse el cobro de la renta mediante la ejecución de las garantías otorgadas por los inquilinos para mitigar la pérdida de ingresos, o incluso instar su desahucio asumiendo el riesgo de que el local pudiera no ser arrendado de nuevo a corto plazo dado el contexto socio– económico.
Pese a las diferencias entre unos y otros, todos podemos convenir en que las medidas legales aprobadas (i.e. reducciones de renta o moratorias en el pago) han resultado en muchos casos insuficientes. Tal vez porque las mismas no aplicaban a todos los contratos de arrendamiento, sino solo a los suscritos por entidades o empresas públicas y grandes tenedores con autónomos o pymes. Ello ha obligado a las partes a intentar alcanzar acuerdos extrajudiciales para que sus negocios pudieran persistir.
Sin embargo, en aquellos supuestos en los que el acuerdo no ha podido materializarse, las partes han tratado de resolver sus controversias acudiendo a la vía judicial. Ello ha motivado que nuestros tribunales hayan afrontado el reto de resolver una multitud de reclamaciones.
La estadística publicada en la página web del Consejo General del Poder Judicial (C.G.P.J. Arrendamientos Urbanos [poderjudicial.es]) pone de manifiesto que durante el año 2020 se dictaron un total de 12.458 sentencias en materia de arrendamientos de las cuales 8.560 tenían por objeto la falta de pago de la renta o de cantidades asimilables, fianzas incluidas. De todas ellas 6.950 sentencias fueron íntegramente estimatorias de la demanda, 817 la estimaron parcialmente y 793 la desestimaron.
En el año 2019 el número de sentencias dictadas en la materia había sido de 10.702, dato que refleja el notable incremento de resoluciones experimentado durante el año 2020, que resulta más significativo, si cabe, teniendo en cuenta la paralización de la Administración de Justicia durante el confinamiento.
Los datos correspondientes al año en curso evidencian que el número de reclamaciones judiciales continúa en ascenso. Así, de acuerdo con la información publicada por el Consejo General de la Abogacía Española (Repunte en la actividad judicial en el primer trimestre del año tras el parón de la pandemia. Abogacía Española [abogacia.es]), la jurisdicción civil, ante la que se resuelven las controversias en materia de arrendamientos, ha experimentado el mayor aumento de asuntos en el primer trimestre de 2021. En concreto, se registraron 677.484 asuntos, lo que implica un incremento del 24,6 % respecto del primer trimestre del 2020.
Búsqueda de otras medidas alternativas de resolución
Precisamente, el colapso que experimentan nuestros Juzgados y Tribunales, unido a la incertidumbre sobre el resultado de los pleitos, está empezando a llevar a propietarios e inquilinos a optar por otras medidas alternativas para gestionar sus relaciones.
Algunos están optando por adaptar sus contratos al nuevo contexto y marco normativo con el propósito de dotarles de mecanismos que permitan adaptarlos a las circunstancias de una manera más flexible. Las denominadas «cláusulas covid» son un buen ejemplo.
Otros están apostando por medios alternativos de resolución de conflictos, como la mediación, al considerar que permiten resolver las controversias de una manera más rápida y sin perjudicar su relación al no existir «vencedores ni vencidos».
En este sentido, el Anteproyecto de Ley de Medidas de Eficiencia Procesal del Ministerio de Justicia contempla medidas dirigidas a dotar de mayor protagonismo a los medios alternativos de resolución de conflictos, al considerar que los mismos pueden contribuir de forma significativa a descongestionar nuestro sistema de Justicia. Entre dichas medidas se propone que los tribunales tengan en cuenta al imponer las costas del pleito la actitud que hayan mostrado las partes durante la negociación de una solución amistosa a su conflicto con carácter previo al inicio de la vía judicial.
En definitiva pese al brutal impacto provocado por la crisis sanitaria, lo cierto es que el contexto actual ofrece nuevas oportunidades que contribuirán a que las partes dispongan de múltiples herramientas para gestionar sus conflictos de la mejor manera posible atendiendo a sus circunstancias. La mediación, sin duda, puede ser una herramienta para resolver de forma eficiente determinados conflictos permitiendo a las partes poder alcanzar un acuerdo mutuo que se ajuste a sus necesidades. ■