nº 977 - 23 de septiembre de 2021
Aplicación de la doctrina ‘rebus sic stantibus’ en los arrendamientos de locales de negocio
(izqda.) Javier Colino. Socio de CMS, Departamento de Derecho Inmobiliario
(dcha.) Marián Moya. Asociada de CMS, Departamento de Derecho Inmobiliario
El Tribunal Supremo hizo hincapié en que la Rebus no debe aplicarse de forma general o automática en situaciones de crisis
Hasta la fecha, los tribunales que han aceptado las pretensiones de los arrendatarios, han ordenado reducciones de renta que han oscilado entre el 25% y el 50% de la renta aplicable
Toda vez que el sector terciario ha sido uno de los más afectados por la pandemia causada por la COVID-19, se ha convertido en una tendencia creciente entre los arrendatarios de locales comerciales invocar en sede judicial (o bien, utilizar como baza de negociación) la doctrina rebus sic stantibus (la Rebus), con la finalidad de conseguir reducir el pago de la renta o su aplazamiento.
En esencia, la Rebus es una doctrina que permite la modificación, o incluso resolución del contrato, cuando se produce una ruptura del equilibrio contractual entre los derechos y obligaciones de las partes, como consecuencia de un cambio significativo de las circunstancias concurrentes en el momento de su ejecución.
La Rebus, por tanto, supone una flexibilización y factor mitigador del principio de pacta sunt servanda que, debido a la ausencia en nuestro derecho positivo de una disposición legal sobre revisión o resolución del contrato por alteración sobrevenida de las circunstancias, se ha convertido en una herramienta muy popular entre los arrendatarios para paliar los efectos de la pandemia.
Requisitos de aplicación
Según el Tribunal Supremo, la aplicación de la Rebus requiere la concurrencia de varios requisitos que deben ser analizados caso por caso, entre los que se incluyen:
– Cambio extraordinario e imprevisible de las circunstancias concurrentes en el momento de ejecución del contrato no imputable a ninguna de las partes.
– Alteración significativa del equilibrio contractual.
– Falta de previsión contractual de la asignación del riesgo, es decir, una regla explícita o implícita de asignación del riesgo derivado de las nuevas circunstancias imprevisibles.
– Y ruptura de la base económica del contrato con excesiva onerosidad para la parte afectada.
En 2014, el Tribunal Supremo dictó dos sentencias que sorprendieron a la comunidad jurídica y que flexibilizaron la aplicación de la Rebus frente a la jurisprudencia tradicional que solo la admitía de forma extraordinaria y excepcional (STS 333/14 y STS 591/14). No obstante, a pesar de dicha flexibilización, la aplicación de la Rebus sigue siendo muy excepcional en la práctica.
En este sentido, sin perjuicio de que el Tribunal Supremo llegó a reconocer que la crisis económica de 2008 fue un acontecimiento imprevisible y extraordinario, también hizo hincapié en que la Rebus no debe aplicarse de forma general o automática en situaciones de crisis, sino que debe valorarse caso por caso la incidencia real de la crisis en cada relación contractual y su vínculo «causal» con la alteración significativa del equilibro contractual.
Crisis COVID-19
La petición de reequilibrio de los arrendatarios que han invocado la Rebus durante la pandemia se ha concretado, de forma mayoritaria, en solicitud de reducción de renta y, también, en algunos casos menos frecuentes, de resolución contractual (petición con menor incidencia efectiva por el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos).
No se puede negar que la crisis provocada por la pandemia del COVID-19 es un acontecimiento que ha provocado un cambio de circunstancias imprevisible y extraordinario. La cuestión de fondo que deben que valorar nuestros jueces es si, a la luz de las circunstancias de cada caso concreto, (i) dicho cambio ha provocado una alteración material del equilibrio contractual; y (ii) si se trata de un riesgo que ha sido asignado explícita o implícitamente en el contrato.
De las resoluciones analizadas hasta la fecha, los tribunales que han aceptado las pretensiones de los arrendatarios, han ordenado reducciones de renta que han oscilado entre el 25% y el 50% de la renta aplicable (SAP Segovia 73/21, SJPI las Palmas de Gran Canaria 7 260/21, SJPI Barcelona 1/21, SJPI Gandía 262/21 y SJPI Madrid 1410/21). También hemos visto una tendencia por parte estos tribunales menores de conceder remedios temporales a través de medidas cautelares que han admitido: (i) reducciones de renta (AJPI Valencia 256/20); (ii) aplazamientos del pago de parte de la renta (AJPI Madrid 74/20); y (iii) fijación de una renta provisional (AJPI Barakaldo 27/20). Sin embargo, la mayoría de estas resoluciones provienen de Juzgados de Primera Instancia y, por tanto, pueden ser recurridas ante las Audiencias Provinciales (y, en última instancia, ante el Tribunal Supremo).
En definitiva, todavía son pocas las resoluciones judiciales que abordan esta cuestión y, dado que la pandemia ha desencadenado un escenario novedoso, hasta que no haya un pronunciamiento al respecto del Tribunal Supremo (que previsiblemente tardará varios años) asentando la doctrina, seguirá siendo incierto si las pretensiones de los arrendatarios pueden prosperar y los requisitos concretos para ello. ■