nº 982 - 24 de febrero de 2022
¿Son las normativas sobre regulación de los precios del alquiler la solución al problema de acceso a la vivienda o plantean nuevos conflictos?
Irene Siurana. Asociada del Departamento de Derecho Inmobiliario. Baker McKenzie
El Consejo de Garantías Estatutarias en su momento entendió que la Generalitat no tenía competencias para condicionar el precio del alquiler
Son diversas las normativas que recientemente se están aprobando con el fin de solucionar el problema de acceso a la vivienda. Ello se ha dado tanto a nivel estatal como en Cataluña, la primera comunidad autónoma que ha legislado en esta materia. Sin embargo, ello no ha sido en absoluto exento de polémica, conflictos competenciales y críticas en distintos sentidos. Para entender los motivos de la controversia y el futuro de este tipo de medidas, conviene analizar estas normativas y sus efectos, la reacción que han suscitado en el sector y sus características diferenciales.
En el ámbito estatal, el Consejo de Ministros dio luz verde el pasado 1 de febrero de 2022 al Anteproyecto de Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda. Se ha solicitado su tramitación parlamentaria por el trámite de urgencia, previéndose que se apruebe en el tercer trimestre de 2022. Este proyecto encontró su primer obstáculo con el informe desfavorable del Consejo General del Poder Judicial, que apreció incidencia en competencias de titularidad autonómica, lo que retrasó su aprobación, al deber ajustarse algunos puntos en este sentido.
En Cataluña, desde el 22 de septiembre de 2020, está en vigor la Ley 11/2020 de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas. Esta normativa limitó el precio del alquiler en ciertas áreas (denominadas «tensionadas»), impidiendo que el mismo sobrepase el precio determinado por medio de un índice referencia y la renta consignada en el último contrato de arrendamiento (con algunas excepciones, tales como en el caso de que se hayan ejecutado cierto tipo de obras o si la vivienda dispone de ciertos equipamientos especiales).
Sin embargo, aunque la norma sigue en vigor, están pendientes dos recursos presentados frente al Tribunal Constitucional. Ya el Consejo de Garantías Estatutarias en su momento entendió que la Generalitat no tenía competencias para condicionar el precio del alquiler, por lo que todo parece indicar que el resultado de dichos recursos irá por el mismo camino. Sin embargo, actualmente esta norma sigue en vigor y nos puede ayudar a entender la eficacia de este tipo de medidas.
Dudas sobre el efecto de la norma catalana
Lo cierto es que las fuentes no parecen ponerse de acuerdo sobre el efecto de esta normativa en el mercado catalán. Los portales inmobiliarios hablan de una caída en la oferta de pisos de alquiler de un 70 %, si bien en las estadísticas oficiales no se advierte este descenso. En cuanto a los precios de alquiler, lo cierto es que se redujeron en 2021, si bien es difícil discernir si ello se debe al efecto de la pandemia o de esta normativa (o una conjunción de ambos). Parece que es difícil identificar de momento el efecto real de esta normativa (y quizás es también pronto para poder advertir los efectos de una regulación estructural de este tipo).
En todo caso, tanto la normativa catalana como la estatal se han encontrado con una fuerte oposición del sector inmobiliario empresarial, que ha puesto en duda la conveniencia de regular esta materia. Estos agentes críticos han esgrimido los peligros de estas medidas: disminución de la oferta de vivienda, caída de la inversión, inseguridad jurídica, incremento de la economía sumergida, distorsión de la competencia y deterioro del mantenimiento de viviendas.
Diferencias entre ambas normativas
En cuanto a diferencias entre ambas normativas, la regulación estatal también ha incluido un régimen de limitación de rentas en áreas «tensionadas» basado en un índice de referencia, si bien solo aplicaría a «grandes tenedores» (personas físicas o jurídicas titulares de más de diez inmuebles o con una superficie de más de 1.500 m2). Para los pequeños propietarios se ha preferido optar por un sistema de incentivación fiscal. Esta distinción entre propietarios se ha criticado por cuanto la limitación del alquiler estatal aplicará en la práctica en pocos supuestos. Asimismo, la normativa estatal no solo prevé la regulación del precio de alquiler, si no que incorpora otras medidas, tales como la regulación del régimen jurídico de los parques públicos de vivienda, la introducción del concepto de vivienda asequible incentivada y la creación del Consejo Asesor de Vivienda.
El legislador en ambos casos está tratando de encontrar soluciones al incremento desmedido de las rentas del alquiler. Sin embargo, vistos los conflictos competenciales en ambas direcciones y las críticas recibidas, se plantean dudas sobre si estas medidas serán realmente efectivas. Quizás la solución pasaría por abordar esta cuestión de forma coordinada, implicando a todos los agentes involucrados, asegurando cierto consenso que permita que este tipo de medidas se apliquen de forma armonizada y en términos razonables, para que se pueda resolver eficazmente la alarmante situación en esta materia. ■