nº 990 - 24 de noviembre de 2022
Particularidades sobre la manifestación del ejercicio de actividades potencialmente contaminantes
⬅ Marta Velasco y Coloma Vives ➡. Abogadas de Urbanismo y Medio Ambiente de Pérez-Llorca
La manifestación sobre el ejercicio de actividades potencialmente contaminantes no puede resultar exigible cuando la transmisión afecte a viviendas en régimen de división en propiedad horizontal
Los herederos, en tanto que continuadores de las relaciones del causante, deberían manifestar en la escritura de transmisión la declaración sobre el eventual ejercicio de alguna actividad potencialmente contaminante
La Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular (la «Ley 7/2022») no solo incorpora al ordenamiento español la Directiva de 30 de mayo de 2008, sino que impone la obligación al propietario de cualquier derecho real sobre suelos de declarar, en el título en el que se formalice la transmisión (ya sea gratuita u onerosa, inter vivos o mortis causa), si se han realizado o no actividades potencialmente contaminantes en el suelo. Igualmente, esta declaración se deberá hacer constar, mediante nota marginal, en el Registro de la Propiedad correspondiente a los efectos de que cualquier tercero se vea amparado por la publicidad registral.
En este sentido, la falta de esta manifestación sobre la realización de cualquier actividad potencialmente contaminante sobre suelos podría derivar en la oposición de inscripción de la transmisión por parte del registrador.
En este contexto, recientemente se han manifestado distintas particularidades en torno a la exigencia señalada en el supuesto de (i) transmisiones de entidades que forman parte de un régimen de propiedad horizontal; (ii) viviendas pareadas o; (iii) transmisión mortis causa.
Para dar respuesta a dichas cuestiones conviene determinar qué se entiende por suelos contaminados, así como el alcance de la obligación sobre la declaración de haber realizado actividades potencialmente contaminantes.
Alcance de los conceptos suelos contaminados y actividades potencialmente contaminantes, con especial mención a la transmisión de entidades integrantes de una división horizontal y a las viviendas pareadas
Para poder determinar el alcance de la obligación del artículo 98.3 de la Ley 7/2022, debe señalarse que, en el referido texto normativo, se entiende por suelo contaminado aquel que cuenta con la presencia de componente químicos de carácter peligroso en concentración tal que comporte un riesgo inaceptable para la salud humana o el medio ambiente.
Adicionalmente, las actividades potencialmente contaminantes serían aquellas incluidas en los epígrafes de la Clasificación Nacional de Actividades Económicas según el Real Decreto 1560/1992, de 18 de diciembre, por el que se aprueba la Clasificación Nacional de Actividades Económicas (CNAE-93). A modo de ejemplo, se encuadrarían dentro de este supuesto, entre otras, la actividad industria manufacturera, fabricación textil, de peletería, edición, artes gráficas y reproducción de soportes grabados.
En este sentido, según la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (la «DGSJFP»), de 12 de agosto de 2022, en el ámbito residencial quedarían excluidas las actividades cotidianas que se producen dentro de una entidad independiente (como podría ser la evacuación de restos de productos de limpieza por los desagües).
A este respecto, la Resolución de la DGSJFP señalada determina que la manifestación sobre el ejercicio de actividades potencialmente contaminantes no puede resultar exigible cuando la transmisión afecte a viviendas en régimen de división en propiedad horizontal, al entender que existe una propiedad separada sobre las entidades que conforman la edificación, el suelo y el vuelo.
Sin embargo, en el supuesto de viviendas unifamiliares pareadas –aquellas que cuentan con jardín o terreno– la DGSJFP, mediante otra Resolución de misma fecha, concluye que sí cabría la posibilidad de llevar a cabo actividades potencialmente contaminantes ya que la vivienda construida no ocuparía todo el terreno de la parcela.
Por tanto, el quid de la cuestión pasa por examinar no solo la actividad potencialmente contaminante, sino el objeto de la transmisión (e.g. un piso en régimen de propiedad horizontal y una vivienda con jardín o terreno propio).
Sin embargo, ello hace que nazcan nuevas dudas como: ¿resultaría aplicable la obligación contenida en el artículo 98.3 si la vivienda unifamiliar pareada no contase con jardín ni terreno propio? Son incógnitas que entendemos se irán resolviendo en la práctica atendiendo a las resoluciones de la DGSJFP, así como el espíritu del legislador en la aplicación de la Ley 7/2022.
Los supuestos de transmisiones ‘mortis causa’
Por lo que respecta a las transmisiones mortis causa debería, igualmente, procederse a una interpretación moderada de la manifestación, de manera que no se produzcan situaciones en las que el registrador se oponga a la inscripción de una transmisión por la falta de declaración del causante dado que es una obligación de imposible cumplimiento. Y es que, en ese caso, se estaría aceptando que fueran los adquirientes los que tendrían que asumir la obligación de declarar el ejercicio o no de una actividad potencialmente contaminante sobre ese suelo transmitido.
En cualquier caso, y a pesar de que la Ley 7/2022 imponga, de entrada, esta obligación a los transmitentes, la DGSJFP ha matizado que la exigencia legal aplica, indiscriminadamente, a los actos mortis causa. Así, los herederos, en tanto que continuadores de las relaciones del causante, deberían manifestar en la escritura de transmisión la declaración sobre el eventual ejercicio de alguna actividad potencialmente contaminante.
Por tanto, y siguiendo lo expuesto, podemos concluir que la obligación de declarar el ejercicio o no de una actividad potencialmente contaminante debe interpretarse aplicando las reglas de la sana crítica con el objeto de no vaciar de contenido las previsiones de la Ley 7/2022. ■