nº 991 - 29 de diciembre de 2022

El mercado de préstamos hipotecarios

(Legislar por oportunidad, legislar por necesidad)

J&F

En el Boletín Oficial del Estado de 16 de noviembre de 2022 se abre con la publicación del Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios.

Estarán conmigo que la denominación de la norma se presenta como una ensalada de conceptos difíciles de combinar y, menos aún, de digerir. Porque términos como «buenas prácticas», «aliviar», «protección», adopción de medidas estructurales» lo hacen difícil.

Y todo ello aderezado con un doble tirabuzón, como es que mediante una Real Decreto-ley se modifica otro Real Decreto-ley dictado diez años atrás, tiempo que, por lo que se ve, ha resultado insuficiente para regular el mercado de préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual.

Y es que, en el día a día de la economía doméstica, cuando el hipotecado está lejos de saldar la deuda hipotecaria, cuando aún le quedan diez, quince o más años de pagar y pagar, ese pago mensual se viene a parecer a un alquiler. Y a nadie se le escapa que la subida de tipos de interés en las hipotecas variables supone unas revisiones al alza que, en las actuales circunstancias aprietan (asfixian, cuando no ahogan) a los deudores hipotecarios, personas que ven cómo tienen que destinar más recursos al pago de la vivienda, y que son las mismas personas que han visto cómo sus gastos mensuales se han visto incrementados por la factura energética y, como consecuencia de ello, a la cesta de la compra. El dinero se destina a necesidades básicas lo que, además, tiene como consecuencia que se deja de gastar en otras cosas, en otros sectores que dejan de percibir los ingresos que movían su actividad con las fatales consecuencias sobre la economía.

Así, si entonces el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, se justificaba en que «España atraviesa una profunda crisis económica desde hace cuatro años, durante los cuales se han adoptado medidas encaminadas a la protección del deudor hipotecario que, no obstante, se han mostrado en ocasiones insuficientes para paliar los efectos más duros que sobre los deudores sin recursos continúan recayendo», hoy el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, «el complejo contexto internacional, marcado por la agresión militar de Rusia contra Ucrania, ha provocado una intensa subida de los precios a nivel global, empujados por el componente energético y los alimentos».

Eso sí, ignorando que en el medio hay un espacio de diez años en el que no se ha adoptado ninguna medida estructural para un mercado, como el de los préstamos hipotecarios, en permanente (y cíclico) conflicto.

Así, los que dirigen la barca se han dado cuenta, de repente, que muchas hipotecas estaban referenciadas al euríbor y que (quién lo iba a pensar) eso podía suponer una alteración de las cuotas a pagar en caso de incremento de ese tipo de interés. Ciertamente se trataba de datos imposibles de conocer por quienes se suponen dirigen la nación.

Y como todo esto era imprevisible nos encontramos en circunstancias (una vez más) de extraordinaria y urgente necesidad. Exactamente igual que hace diez años y, lo que es peor, muy probablemente lo mismo volverá a pasar dentro de diez años. Hablábamos, hablamos y hablaremos de buenas prácticas. Pero de establecer una regulación del mercado, estable y fundada, parece como que no.

Y parece que no porque «se establece un nuevo Código de Buenas Prácticas, de naturaleza coyuntural y transitoria, con duración de veinticuatro meses» (artículo 2), por lo que estamos ante un aquí y ahora y ya veremos. Medidas que no se especifican ya que (sin rubor alguno) se establece que esas medidas (recuérdese, extraordinaria y urgentes) no se adoptan en el Real Decreto-ley, sino que «se desarrollarán por Acuerdo del Consejo de Ministros», sin ni siquiera fijar en que aspectos concretos, «entre otros» señala el artículo 3. Código de Buenas Prácticas que sigue siendo (como no puede ser de otra manera por su propia naturaleza) «de adhesión voluntaria» (artículo 4).

Y las medidas que se adoptan tampoco suponen un santo grial ni una piedra filosofal que permita convertir el plomo en oro. Se trata de mecanismos ya existentes que trasladan a un incierto mañana el auténtico problema de hoy. Algo que suena a una huida hacia delante.

Porque además se trata de medidas que (no en todos, pero sí en muchos casos) pretenden negar la realidad. Es el caso de la modificación del artículo 23.6 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, reduciendo el límite de la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada del 0,1 al 0,05 y estableciendo que, si en la novación no se produjera amortización anticipada de capital, no podrá cobrarse comisión alguna por este concepto. Previsiones baldías en tanto que todos esos costes se trasladarán (se tienen que trasladar en una economía de libre mercado) a otro lugar de la operación, como es el que los tipos fijos que se ofrezcan serán, necesariamente, más altos.

Y es que el mismo Gobierno que promulga este Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, es el que promovió esa Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, a la que acabamos de hacer referencia, y que ahora vuelve a tirar de un Real Decreto-ley de 2012 que, se supone, era un remiendo legislativo. Pero el caso es que volvemos al impermeable que compramos un día que nos pilló una tormenta en la calle porque cuando llueve con la gabardina (supuestamente) buena nos calamos hasta los huesos.

Pues, por lo que parece, vamos a seguir mojándonos. ■