nº 993 - 23 de febrero de 2023
¿Tiene eficacia interprivada el deber urbanístico de conservación?
Ángel Carrasco Perera. Catedrático de Derecho Civil
La causa de resolución del contrato es ahora la declaración administrativa de ruina (que se producirá raramente) y no el agotamiento del deber de conservación del dueño
El superficiario no es en cuanto al edificio construido por él un poseedor inmediato sujeto al deber de custodia preparatorio de la futura restitución
Se trata en último extremo de saber quién está legitimado para exigir el cumplimiento del deber urbanístico de conservación
Hace unos días me encontré ante una contingencia legal en la que no había reparado en mi larga actividad profesional dedicada al Derecho de la construcción. Sabemos que, en todos los modelos legales del derecho de superficie existentes en España, la construcción revertirá en favor del dueño del terreno al extinguirse la carga. ¿Pero esta reversión que opera ope legis es también una obligación de conservación del edificio a cargo del superficiario en el tiempo intermedio y, en definitiva, una obligación de restitución, que se sobrepone obligacionalmente al hecho de la reversión?
Y reparé entonces en el art. 15 de la Ley del Suelo. Como sus precedentes legales en normas anteriores, esta impone a los propietarios un deber de conservar y mantener la edificación costeando la refacción hasta el límite del deber de soportar, el 50 % del coste de reposición del edificio a valor nuevo. No se dice en la norma qué ocurre a partir de este límite, aunque las CCAA (pero ya no el Estado) pueden decidir que en tales casos procede la declaración de ruina.
¿Es el art. 15 LS una norma con eficacia interprivada? Hubo un tiempo en que pudo pensarse en una limitada eficacia interprivada del deber de conservación urbanística. Pues los tribunales civiles sostuvieron que más allá del límite del deber de conservar (art. 118.2 LAU/64) podían los tribunales civiles imponer una declaración propia de ruina material que condujera a la resolución del inquilinato. El límite del deber de conservar adquiría así una proyección privada. Pero hoy no es este el caso. El límite del deber urbanístico de conservación es irrelevante a efectos contractuales, porque la causa de resolución del contrato es ahora la declaración administrativa de ruina (que se producirá raramente) y no el agotamiento del deber de conservación del dueño (art. 28 b LAU/94).
No hay límites civiles al deber de conservar entre partes
Y esto será así en todo caso. El nudo propietario no estará sujeto a más ni menos deberes que el de arrostrar todos los costes extraordinarios de reparación o refacción en los términos y con el límite de los arts. 505 y 517 CC (¡observemos que ni la ruina absoluta extingue el usufructo!). El arrendador estará sujeto al deber de reparación del art. 1544.2 CC sin límite cuantitativo. En otros términos, desaparecido el art. 118.2 LAU/64, el TS no puede seguir manteniendo que el art. 1544.2 impone una obligación contractual que cesa en la frontera cuantitativa del art. 15.3 LS. Los terceros tienen contra el propietario de edificio una pretensión indemnizatoria (art. 1907 CC) que no se detiene en el límite del deber de conservar urbanístico. El deber de conservar se define entonces por las reglas legales aplicables a la relación intersubjetiva y, fundamentalmente, por el título negocial en que esta se funda. Ningún contratante puede pretender derivar una pretensión civil fundada en un deber originario del art. 15 LS ni tampoco puede pretender un recorte de sus obligaciones contractuales con apoyo en un criterio de ponderación analógica al art. 15.3 LS. ¿Y qué ocurre con el derecho de superficie?
El superficiario no está obligado a conservar
La construcción del edificio no es una obligación del superficiario, si tal cosa no se ha pactado, en cuyo caso el tipo hace tránsito al clásico arrendamiento ad meliorandum. El superficiario no adquiere del propietario un derecho de uso ni una correlativa carga de restitución al tiempo de terminación del derecho. El superficiario no es en cuanto al edificio construido por él un poseedor inmediato sujeto al deber de custodia preparatorio de la futura restitución. El derecho de superficie le atribuye a su titular un derecho a construir para si una propiedad separada en suelo ajeno. Es un derecho de adquisición, no una relación posesoria. La suerte reversionaria de la edificación no es el cumplimiento de un deber de entrega, sino un efecto producido por ministerio de la ley como consecuencia de que ha tenido lugar la extinción del título negocial que tenía paralizada la eficacia atributiva del derecho de accesión (art. 358 CC).
Si no existe obligación de entrega del superficiario, tampoco existe, en consecuencia, un deber de conservar en el tiempo en que su derecho está vivo. Si no construye, no incumple (sin perjuicio de que conforme a la legislación urbanística pueda caducar el derecho). Sin deber de construir, no hay un deber de cuidar. El superficiario puede descuidar como quiera (frente al propietario del suelo) el deber de mantenimiento y puede, llegado el caso, derruir el edificio, porque el propietario del suelo no tiene una pretensión a la entrega. ■