nº 994 - 30 de marzo de 2023
La compraventa sujeta a financiación: aspectos prácticos del artículo 621-49 del Código Civil Catalán
Mariona Bernaus y Mateo Castilla. Abogados de Litigación y Arbitraje de Pérez-Llorca
Las dudas interpretativas no han podido ser clarificadas en su totalidad por la jurisprudencia dado el escaso tiempo de la vigencia del precepto (5 años) por lo que sigue generando litigiosidad
De conformidad con el artículo 621-49 del Código Civil Catalán, el comprador tiene la facultad unilateral de desistir del contrato de compraventa cuando se produce la denegación de la financiación por parte de la entidad financiera. Para ello es preciso que se cumplan algunos requisitos que analizaremos en este artículo.
Sin embargo, el tenor literal del citado precepto arroja dudas interpretativas que generan incertidumbre acerca de la concurrencia de los requisitos para ejercitar la facultad del comprador de desistir del contrato de compraventa. Dichas dudas interpretativas no han podido ser clarificadas en su totalidad por la jurisprudencia dado el escaso tiempo de la vigencia del precepto (5 años) por lo que, en la actualidad, la norma sigue generando litigiosidad.
En el presente artículo, se procede a analizar el estado de la cuestión desde un punto de vista práctico, proponiendo posibles soluciones para las partes, a fin de evitar potenciales conflictos.
La facultad unilateral de desistir del contrato de compraventa1 nace cuando se produce la denegación de la financiación por parte de la entidad financiera. Esta facultad debe estar prevista expresamente entre las partes2 sin que exista renuncia3 por parte del comprador. Además de lo anterior, deben cumplirse los siguientes tres requisitos:
1. La justificación documental de la negativa de la entidad financiera a conceder financiación al comprador
La declaración de voluntad del comprador desistiendo de la compraventa ha de ir acompañada de un documento que acredite la denegación de la financiación por parte de una entidad financiera (si no se ha pactado el deber del comprador de acudir a más de una entidad).
Asimismo, la doctrina científica no exige una formalidad excesiva a la hora de justificar documentalmente la mencionada denegación, pudiendo ser válido incluso un correo electrónico de la entidad financiera que refleje la negativa a conceder financiación4.
2. El desistimiento del comprador dentro del plazo pactado
En la práctica, el plazo pactado contractualmente para ejercitar la facultad de desistimiento del comprador suele coincidir con la fecha de formalización y elevación a público del contrato de compraventa5. No obstante, se puede pactar otro plazo distinto o no pactarse nada al respecto.
En cualquier caso, para limitar el plazo de ejercicio de la facultad de desistir del comprador deberá estarse a un «plazo razonable»6 (i.e. período de tiempo suficiente para poder completar el proceso de solicitud de financiación), debiendo ser este superior a diez días, tal y como prevé la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario («LCCI»)7.
3. La inexistencia de negligencia en la denegación de la financiación
La doctrina considera pacífico el hecho de que la manifestación de la negligencia por parte del comprador ha de ser flagrante a la hora de solicitar la financiación (v. gr. no llegar a presentar la solicitud de financiación o no aportar a la entidad la documentación necesaria para estudiarla)8.
Además, la escasa jurisprudencia que existe hasta la fecha ha establecido que no se debe hacer un examen exhaustivo de las posibilidades financieras de las que dispone el comprador, sino que basta con que el comprador acredite la negativa de la entidad bancaria a concederle el préstamo hipotecario9.
Como regla general, los Tribunales no entrarán a valorar las condiciones de la financiación, ni la existencia de otras entidades dispuestas a facilitarla (si no ha sido expresamente acordado por las partes contratantes que se debe acudir a más de una entidad) ni la capacidad del comprador de negociar la concesión de otras garantías adicionales para la obtención del préstamo hipotecario, ya que la finalidad del precepto es proteger al comprador.
Tampoco resulta relevante el hecho de que el comprador esté buscando paralelamente otra vivienda u otras alternativas a la operación en curso, ni que, finalmente, tras la negativa de la entidad y el ejercicio de la facultad de desistimiento frente al vendedor, haya conseguido financiación con otra entidad para comprarse otra vivienda10.
4. Propuestas para las partes contratantes en aras a evitar el conflicto
Por último, a fin de evitar posibles litigios, procedemos a enumerar, a modo ilustrativo, una serie de propuestas para mejorar –más, si cabe– la protección que brinda el ordenamiento jurídico al comprador y otras propuestas para blindar al vendedor.
Por un lado, la mejor opción para el comprador sería acordar la libertad de elección de la entidad financiera y la flexibilidad en la forma de justificar la negativa bancaria, siendo suficiente un correo electrónico o una carta genérica de una sola entidad.
Por otro lado, al vendedor le podría interesar no someter la compraventa al artículo 621-49 del Código Civil Catalán mediante una exclusión expresa11. Si la exclusión de dicho precepto no fuera posible, al vendedor le podría interesar designar las entidades financieras a las que debe acudir el comprador; concretar la forma de justificación documental de la negativa bancaria (por ejemplo, exigir dos cartas de entidades financieras diferentes con causas explícitas de denegación); y/o definir el término «negligencia del comprador» para que comprenda, entre otros, alguno de los siguientes comportamientos:
(i) No responder a un requerimiento de información de la entidad bancaria.
(ii) Dejar transcurrir un número concreto de días sin haber consultado por escrito a la entidad financiera el estado de su solicitud; y/o…
(iii) Solicitar una financiación por encima del 80 % del valor de tasación o del valor de compraventa, en contravención de la práctica bancaria habitual en la concesión de préstamos hipotecarios. ■
1. El ejercicio del desistimiento por parte del comprador implicará el deber de compensar al vendedor con el valor del interés contractual negativo, es decir, los gastos en los que haya incurrido (v. gr. comisión abonada a la inmobiliaria).
2. Ha de preverse expresamente en el contrato de arras penitenciales o bien abstraerse la voluntad de sujetar la compraventa a la obtención de financiación bancaria de las comunicaciones entre las partes contractuales, dentro del marco de la relación jurídica de compraventa, mediante los criterios hermenéuticos (ex artículo 111-2 del Código Civil Catalán, y artículos 3 y 1282 del Código Civil).
3. En cualquier caso, la renuncia ha de ser clara, determinante y expresa, sin que responda a un abuso de derecho (artículo 6.2 del Código Civil). Esta última podría ser nula en contratos de compraventa inmobiliaria con consumidores.
4. Vid. SERRANO NICOLAS, A. en EGEA i FERNÀNDEZ, J., FERRER i RIBA, J. y FARNÓS I AMORÓS, E. Comentari al llibre sisè del Codi Civil de Catalunya. Contractes amb finalitat transmisora i sobre activitat aliena. 2021, Atelier, Barcelona, página 478.
5. Vid. BRANCÓS NÚÑEZ, E. Las arras en el Código Civil de Cataluña, La Notaría 3/2020, páginas 11 a 12.
6. DEL POZO CARRASCOSA, P.; VAQUER ALOY, A.; BOSCH CAPDEVILA, E. Derecho Civil de Cataluña. Derecho de obligaciones y contratos. 2018. Marcial Pons. Madrid, página 420.
7. El plazo pactado deberá cumplir con el artículo 10 de la LCCI, de lo contrario, se entendería que el prestatario no estaría tomando una decisión fundada y consciente sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo hipotecario.
8. Op. cit. DEL POZO CARRASCOSA, P.; VAQUER ALOY, A.; BOSCH CAPDEVILA, E. Derecho Civil de Cataluña…, página 420.
9. Vid. Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 1ª) 155/2021, de 15 de marzo.
10. Vid. Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) 227/2022, de 18 de mayo.
11. Siempre que no se trate de una compraventa inmobiliaria de consumo.