nº 995 - 27 de abril de 2023
Co-living y co-housing conforme a la modificación de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid
Jaime Gutiérrez Parra. Asociado del departamento de Derecho Inmobiliario de Ramón y Cajal Abogados
Los inversores se encuentran en nuestro país, de forma generalizada, con una falta de regulación urbanística específica a la hora de implantar estas nuevas fórmulas habitacionales
La modificación del PGOU prevé numerosos cambios en sus normas urbanísticas, entre los que se encuentran la modificación del régimen de usos del PGOU para regular dentro del uso residencial, las nuevas modalidades habitacionales como son los llamados co-living y co-housing
Los progresivos cambios sociales y económicos están impulsando la aparición de nuevos modelos residenciales distintos de los tradicionales, que tratan de adaptarse a las necesidades actuales de la población, especialmente de los más jóvenes. Hablamos de nuevas fórmulas habitacionales como son los llamados co-housing y co-living.
No obstante lo anterior, los inversores se encuentran en nuestro país, de forma generalizada, con una falta de regulación urbanística específica a la hora de implantar estas nuevas fórmulas habitacionales. Esto genera cierta incertidumbre a la hora de determinar el encaje de estos nuevos proyectos con los regímenes de usos urbanísticos tradicionales de cada municipio.
En este contexto, Madrid pretende aprovechar la modificación de las normas urbanísticas de su Plan General de Ordenación Urbana de 1997 (el PGOU), actualmente en tramitación, para modificar su régimen de usos residenciales y dar cabida las nuevas fórmulas de co-living y co-housing.
1. Estado actual de tramitación de la modificación del PGOU
El acuerdo de la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid por el que se aprobó inicialmente la modificación del PGOU fue publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el pasado 9 de junio de 2022.
La modificación del PGOU prevé numerosos cambios en sus normas urbanísticas, entre los que se encuentran la modificación del régimen de usos del PGOU para regular dentro del uso residencial, las nuevas modalidades habitacionales como son los llamados co-living y co-housing. Sin embargo, la tramitación de la modificación del PGOU se encuentra actualmente paralizada en el Pleno del Ayuntamiento por falta de consenso de los distintos grupos políticos. Una vez que estos alcancen un acuerdo, el Pleno del Ayuntamiento remitirá el documento de modificación del PGOU a la Consejería competente en materia de medio ambiente para su aprobación definitiva.
2. Regulación del co-housing conforme a la modificación del PGOU
Los proyectos de co-housing se diferencian de los proyectos de vivienda colectiva en que, en los primeros, se da un mayor protagonismo a las zonas comunes del edificio sacrificando a cambio parte de la zona privativa de las viviendas que lo componen.
La modificación del PGOU ha incluido el concepto de co-housing (aunque no se hace referencia específica al mismo) mediante la incorporación de un nuevo «tipo 2» dentro del uso de «vivienda colectiva», en el que se pone énfasis en las zonas comunes del edificio. Para su implantación, la modificación del PGOU permite reducir la superficie mínima de cada vivienda regulada en el PGOU, siempre y cuando esta reducción se destine a la creación o ampliación de zonas comunitarias de estancia y ocio. La modificación del PGOU especifica que, cuando las viviendas no sean diáfanas, la reducción de las dimensiones mínimas de la vivienda deberá hacerse a expensas de la estancia comedor, la cual no tendrá una superficie mínima.
3. Regulación del co-living conforme a la modificación del PGOU
Conforme al PGOU, el uso residencial, además de la clase «vivienda» (donde quedaría configurado el co-housing como un tipo especial de vivienda colectiva), incluye también la clase «residencia» como aquella destinada al alojamiento estable de personas que no configuran núcleos con los comportamientos habituales de las familias.
El texto de la modificación del PGOU distingue dos categorías de uso «residencia». Por un lado, la categoría de «residencia comunitaria», donde encajan las residencias religiosas o de estudiantes habituales, y cuya característica es el alojamiento estable de colectivos que comparten vínculos de carácter religioso, social o similares. Sin embargo, es en la nueva categoría de «residencia compartida» donde se encuadra el co-living.
Esta nueva categoría, a diferencia de la categoría de «residencia comunitaria», no precisa que las personas que se alojen en la residencia compartan un vínculo entre sí. Las residencias compartidas, disponen de unidades de alojamiento privadas integradas por dormitorio y baño con una superficie mínima de 15 m2, y comparten espacios comunes de estancia, trabajo y ocio. Más concretamente, conforme al texto de la modificación del PGOU, los espacios comunes estarán constituidos, al menos, por estancia comedor, cocina y zona de lavado y secado de ropa, cuya dimensión mínima conjunta es de 25 m2 para una unidad de alojamiento, dimensión mínima que aumentará en 5 m2 por cada unidad de alojamiento adicional.
Conviene resaltar que las residencias compartidas únicamente se podrán implantar en edificio exclusivo, por lo que no serán compatibles con otros usos para evitar problemas de convivencia.
A modo de conclusión, a pesar de que actualmente la fecha de la aprobación definitiva de la modificación del PGOU, así como el texto final son inciertos, su redacción actual sirve para hacernos una idea sobre el tratamiento que las nuevas modalidades habitacionales tendrán en Madrid, modelo que, a su vez, podría exportarse a otros municipios de nuestro país. ■