nº 997 - 29 de junio de 2023
Jefatura del Estado
Nueva regulación en materia de acceso a la vivienda
El BOE del pasado 25 de mayo publicó la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que se encuentra en vigor desde el día siguiente. La norma se estructura en cinco
títulos y contiene 36 artículos, seis disposiciones adicionales, cuatro disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y nueve disposiciones finales. El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda fue aprobado por el Consejo de Ministros el 1 de febrero de 2022, por el Congreso el 27 de abril de 2023 y definitivamente por el Senado el 17 de mayo.
Según refiere en su preámbulo, busca «el establecimiento de una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas de vivienda que tanto afectan… no sólo a la satisfacción del propio derecho de acceso a la vivienda, sino también a la de otros derechos constitucionales y a la actividad económica del país».
La ley incluye medidas «para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda». Asimismo, «ofrece a comunidades autónomas y municipios diferentes herramientas que contribuirán a contener o reducir el precio del alquiler y a aumentar el parque de vivienda en alquiler social».
Nueva definición de gran propietario y vivienda vacía
– (Art. 3 k) Se considera «gran tenedor» a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. No obstante, se podrá considerar «gran tenedor» a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así lo solicite la comunidad autónoma.
– (Disposición final tercera) Definición de «vivienda vacía» para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación.
– Modulación del recargo del IBI (actualmente situado en el 50 % de la cuota líquida del IBI), que podrá alcanzar el 150 % en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.
Límites al precio del alquiler
– (Art. 17) Beneficios fiscales o urbanísticos para las viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido.
– Declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años para poder aplicar medidas de reducción del alquiler.
– Incremento máximo anual del 3 % del alquiler en los contratos vigentes durante 2024.
– A partir de 2025, nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento en sustitución del IPC que evite incrementos desproporcionados en la renta.
En las zonas declaradas como tensionadas:
– Posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato.
– En nuevos contratos a nuevos inquilinos, limitación del alquiler a la renta del contrato anterior.
– Posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos 5 años.
Asimismo, se establece la posibilidad de aprobar sistemas de índices de precios de referencia por ámbitos territoriales, estableciendo una base de datos de contratos de alquiler para realizar seguimiento y evaluación de las medidas adoptadas.
Principales novedades tributarias introducidas por la Ley 12/2023
1. Reducción por arrendamiento de vivienda para los contratos de arrendamiento celebrados desde el 1 de enero de 2024
(Disposición final segunda Uno) Se modifica el apartado 2 del artículo 23 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) por el apartado Uno de la Disposición final segunda de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
Se modula la actual reducción del 60 %, estableciéndose que el rendimiento neto positivo se reducirá:
a. En un 90 % cuando se haya formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en zonas de mercado residencial tensionado, con una reducción en la renta de al menos un 5 % sobre el contrato anterior.
b. En un 70 % cuando, no cumpliéndose los requisitos de la letra anterior, se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
c. En un 60 % cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de celebración del contrato.
d. En un 50 % en cualquier otro caso.
Los requisitos señalados se tienen que cumplir en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento y la reducción será aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.
Las zonas de mercado residencial tensionado serán las recogidas en la resolución que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana.
Estas reducciones no resultarán de aplicación en relación con los contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
2. Reducción por arrendamiento de vivienda para los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 1 de enero de 2024
(Disposición final segunda Dos) Se introduce una disposición transitoria trigésima octava en la LIRPF por el apartado Dos de la Disposición final segunda de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
A los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda que se hubieran celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, les resultará de aplicación la reducción prevista en el apartado 2 del artículo 23 de esta ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021.
Relaciones entre arrendador y arrendatario
– (Disposición final primera. Modifica el art. 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) Prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica.
– Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato a cargo del arrendador (por ejemplo, la comisión o los honorarios de la agencia inmobiliaria).
Protección contra desahucios
– (Disposición final quinta) Mejoras para garantizar una comunicación efectiva entre el órgano judicial y los servicios sociales que logre, así, una atención rápida a las personas en situación de vulnerabilidad.
– (Art 14.3) Soluciones habitacionales para los afectados y, mientras estas soluciones llegan, ampliación de los plazos de suspensión de los lanzamientos.
– Cuando el demandante sea «gran tenedor» y la demanda de desahucio afecte a personas vulnerables, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación. ■