nº 999 - 28 de septiembre de 2023
Control de rentas, obstaculización del lanzamiento y reducción de la oferta de vivienda
Cristina Argelich Comelles. Profesora Ayudante Doctor de Derecho civil, acreditada a Contratado Doctor. Universidad Autónoma de Madrid
El legislador estatal ha aprobado una norma de la que desconoce sus efectos
Los efectos de este tipo de medidas son conocidos: reducción de la oferta, incremento de los precios, desinversión en la conservación de los inmuebles y proliferación de conductas de acoso inmobiliario
La segunda edición de la obra de Aranzadi Ley por el derecho a la vivienda incorpora el análisis jurídico de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, tras su aprobación por las Cortes Generales. Esta segunda edición de la obra incluye las últimas novedades jurisprudenciales, como las SSTC 9/2023 y 15/2023, legislativas, como la Ley 1/2023, de Cataluña, y la Ley 3/2023, de la Comunidad Valenciana, junto con las modificaciones en la Ley por el derecho a la vivienda tras su tramitación parlamentaria.
De las enmiendas incorporadas, cabe destacar las siguientes: la rebaja de la consideración de gran tenedor de vivienda de diez a cinco viviendas, si las Comunidades Autónomas acreditan zonas de mercado residencial tensionado, es decir, convertir ex lege en gran tenedor a la persona física titular de cinco viviendas; la ampliación de las zonas de mercado residencial tensionado, por la eliminación de dos criterios a los que se vinculaba; la limitación de la actualización de los contratos de arrendamiento en vigor a un 2 % en 2023, un 3 % en 2024 y la aprobación de un índice ad hoc por el INE; el control de rentas generalizado para cualquier vivienda sita en zona de mercado residencial tensionado, con independencia de si su propietario es un gran tenedor; la reducción del plazo de aplicación del control de rentas de dieciocho a seis meses; la atribución de los gastos inmobiliarios de formalización del contrato y gestión inmobiliaria al propietario y la prohibición de la atribución de nuevos gastos al arrendatario; la protección para colectivos vulnerables frente a los lanzamientos de la vivienda habitual y la prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento para estos colectivos de un año más; el incremento de la reserva de suelo para vivienda protegida al 40 %; y la irretroactividad de la descalificación de las viviendas de protección pública.
Justo antes de que la Ley por el derecho a la vivienda se aprobara, se publicó que la renta de los nuevos contratos de arrendamiento se había incrementado en 170 euros de media, en un contexto en el que EUROSTAT cuantifica en un 40,9 % los arrendatarios en España que dedican más del 40 % de sus ingresos al pago de la renta. Lo peor está por venir, pues lo temporal pasará a ser definitivo: de la limitación coyuntural de la actualización de la renta, se pasará a un control de rentas para todo tipo de propietario, no solo los grandes tenedores, un instrumento fracasado y cuyo diagnóstico es común por los economistas. Implementar una determinada política de vivienda a costa del ciudadano y a coste cero por la Administración es algo, de por sí, poco ejemplificante, máxime tras la despatrimonialización de la vivienda protegida acontecida en los últimos años a fondos de inversión privados, en un Estado cuyo arrendamiento social –entendido como arrendamiento a precio reducido o gratuito, es decir, una cesión de uso gratuito o un comodato– representa un 8,5 % del total de viviendas, según EUROSTAT.
Efectos de las medidas
Los efectos de este tipo de medidas son conocidos: reducción de la oferta, incremento de los precios, desinversión en la conservación de los inmuebles y proliferación de conductas de acoso inmobiliario. A ello, se suma un efecto singular del control de rentas, a la vez que perverso, pues la capacidad de oposición del arrendatario es inexistente: la exigencia de facto del cobro en efectivo de la diferencia entre el límite máximo de la renta y el precio real de mercado, como ha acontecido en Alemania. En definitiva, el legislador estatal ha aprobado una norma de la que desconoce sus efectos, no solo en otros Estados, sino en el propio: el control de rentas en Cataluña ha tenido los mismos efectos descritos, como han cuantificado en un reciente estudio econométrico publicado por los Profs. García Montalvo, Monrás y Raya. Lo mismo sucederá con esta Ley cuando economistas independientes cuantifiquen las consecuencias de su aplicación.
Tras la lectura de la Ley por el derecho a la vivienda, y el análisis exhaustivo y debidamente justificado en sus apreciaciones, podremos comprobar la vigencia de las palabras del Prof. Dr. De Castro, en la obra de referencia acerca de la teoría general del contrato, respecto del intervencionismo de la Administración en las relaciones jurídico-privadas: «se advierte la injerencia del Estado y de la burocracia, constante y creciente, la dependencia de los servicios públicos para proporcionar a las masas lo necesario para su existencia». Lamentablemente, la intervención de la Administración en las relaciones jurídico-privadas posee cada vez más relevancia; y, con la aprobación de la Ley por el derecho a la vivienda, apreciamos como el legislador estatal, a pesar de haber comprobado los efectos de los múltiples incentivos negativos autonómicos –iniciados hace más de una década–, actualiza dichos instrumentos mediante el control de rentas y otras medidas inoportunas e ineficaces para la mejora del acceso a la vivienda, a sabiendas.
Estas no solo han fracasado donde se han implementado, sino que hacen que el contenido esencial del derecho de propiedad, ahora referido a la utilización indebida de las suspensiones administrativas de derechos y las transferencias coactivas no expropiatorias, ambas sin compensación al propietario y correspondientes con los límites en interés público del derecho de propiedad, se tengan que replantear, al menos doctrinalmente, a los efectos de no vaciar de contenido dicho derecho.
En definitiva y para concluir, la vinculación a la Administración en la provisión de vivienda, así como la limitación abusiva de la facultad de disposición –controlar públicamente la renta afecta a los actos de administración– y de la facultad de exclusión –obligar ex lege al arrendador a mantener en su vivienda a quien no puede lanzar–, constata lo expuesto. La autonomía privada en materia de vivienda –y, en particular, el arrendamiento– está actualmente intervenida por el primero de los límites previstos en el art. 1.255 CC, esperando que la interpretación finalista de la Ley por el derecho a la vivienda no conduzca a que sea el segundo –la moral– el que justifique, prescindiendo de la mejora del acceso a la vivienda como último –y único– fin, la reiteración de modelos como el de la ciudad de Viena, donde permanece inmutable el poder ejecutivo en su Administración local. ■