nº 999 - 28 de septiembre de 2023
Aspectos positivos y negativos de la Ley de Vivienda
Manuel Magaña. Abogado del área Bancario y Financiero de Gaona, Palacios y Rozados Abogados, despacho asociado a Roca-Junyent
El mercado de arrendamientos urbanos de viviendas español ha vivido durante los últimos años un paradigma que se ha materializado en un aumento de los precios del alquiler de vivienda habitual, así como a la disminución de la oferta existente en el parqué inmobiliario.
Ante tal disyuntiva, el pasado 24 de mayo de 2023, el Ejecutivo aprobó la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la cual viene a introducir importantes novedades legislativas en lo que respecta al acceso a la vivienda y en la relación jurídica existente entre arrendador y arrendatario.
La nueva ley, a través de su disposición final primera, viene a modificar el artículo 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, estableciendo la obligación del arrendatario de hacerse cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato. Esto viene siendo una reivindicación histórica por parte de los inquilinos, que implicaba un gravamen económico perjudicial para el arrendatario que no se correspondía con la titularidad real de la prestación del servicio.
Asimismo, a través de su disposición final segunda, la Ley prevé una serie de incentivos fiscales en forma de bonificaciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para aquellos arrendadores que, en las zonas de mercado residencial tensionado, cumplan con una serie de requisitos. Dicha bonificación variará en función de una serie de circunstancias, como pueden ser la rebaja de la renta anterior a la nueva formalización de contrato de arrendamiento, la edad del arrendatario, la titularidad del bien inmueble o haber sometido la vivienda objeto de alquiler a una actuación de rehabilitación.
Desde el punto de vista procesal, se introducen una serie de modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que afectan a los procesos judiciales de desahucio y lanzamientos. En concreto, se prevé un procedimiento de conciliación o intermediación para aquellos grandes tenedores que pretendan reanudar aquellos procesos suspendidos con motivo del Real Decreto-ley 11/2020, así como la imposibilidad de interponer una demanda cuando un gran tenedor no acredite haberse sometido al procedimiento de conciliación o intermediación previsto al efecto. Igualmente, obliga la Ley a dar traslado a los servicios sociales por si procediera su actuación en aquellos casos en los que la resolución para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda contenga fijación de fecha.
Por último, conviene destacar las medidas relativas a reserva de suelo, ámbito en el que España está a la cola de Europa. En lo que concierne a la vivienda sujeta a algún régimen de protección pública, se aumentan los porcentajes establecidos en la legislación estatal, pasando del 30 % al 40 % para actuaciones de nueva urbanización y del 10 % al 20 % para aquellas actuaciones de reforma en suelo urbanizado. Importante también es la exclusión de la descalificación de aquellas viviendas que se promuevan sobre un suelo destinado a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública mientras la calificación de dicho suelo no sea alterada, salvo excepciones, pero siempre con un mínimo de 30 años. Además, con este ambicioso plan de incremento del parqué público de vivienda, se pretende dar respuesta a la gran demanda que existe actualmente en nuestro país en forma de precios asequibles para aquellos que pretendan alquilar o comprar una vivienda. ■