nº 999 - 28 de septiembre de 2023
Aspectos positivos y negativos de la Ley de Vivienda
Maria Irigoyen. Abogada del área Bancario de Gaona, Palacios y Rozados Abogados, despacho asociado a Roca-Junyent
En los primeros artículos de la Ley de Vivienda que entró en vigor el pasado mes de mayo, se observa la intención del legislador por definir los conceptos que se incluyen en el texto legal y que a partir de ahora van a ser muy frecuentes en nuestro lenguaje cotidiano. Uno de esos conceptos es el de gran tenedor, que será la persona física o jurídica que más requisitos tendrá que cumplir de ahora en adelante si quiere alquilar un inmueble o iniciar procedimientos de desahucio o de ejecución hipotecaria para recuperar la posesión de los mismos.
Cuando pensamos en un gran tenedor, lo primero que nos viene a la cabeza son los bancos o los fondos de inversión, pero hay que tener en cuenta que, tal y como dice la Ley, un gran tenedor será la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Dicha calificación podrá ser modulada por las Comunidades Autónomas, pues como todos ya sabemos son los competentes en materia de vivienda, hasta llegar al límite de la titularidad de cinco o más inmuebles de uso residencial. En este punto queremos hacer una matización y es que la ley elimina de la contabilización de los inmuebles los garajes y trasteros, pero puede ser controvertido el hecho de la titularidad de una parte de un inmueble, pues pensemos en los inmuebles en los que aparecen como titulares más de cuatro personas. Dicho esto, la contabilización de las fincas con uso residencial no será tan sencilla como a priori parece, en casos en los que los grandes tenedores no sean bancos o fondos de inversión.
Al hilo de lo anterior, en la Disposición final quinta, se recoge la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, concretamente, se modifican los procedimientos de desahucios y las ejecuciones hipotecarias.
En estos procedimientos se han añadido una serie de requisitos que deben cumplir los actores desde la interposición de la demanda para que ésta sea admitida. Estos requisitos serán diferentes si el actor tiene la consideración de gran tenedor o no, pero en todo caso conllevan un sobreesfuerzo para los demandantes pues tendrán que realizar trámites que va a retrasar la duración media de los procedimientos, produciendo a su vez un aumento en el colapso judicial que ya sufrimos todos los ciudadanos.
En el caso de que la parte demandante no tenga la condición de gran tenedor, se tendrá que adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora. En dicha certificación, los datos que aparecen son el número de fincas y el lugar donde se encuentran ubicadas las mismas, por lo que entendemos que se deberá acreditar, como mínimo, mediante nota simple, cuáles de esas fincas son garajes, trasteros o fincas rústicas, es decir, todas las que no sean inmuebles urbanos de uso residencial, para que cuando el juez compruebe el cumplimiento de este requisito, no las tenga en cuenta en su contabilización. Pero del mismo modo también se tendrá que aportar nota simple de aquellas fincas en las que no se tenga la titularidad total de la finca.
En el caso de los grandes tenedores, el punto álgido se encuentra en la acreditación de la condición de vulnerabilidad de los ocupantes de la finca. Pues bien, para acreditar o no dicha vulnerabilidad, se debe acudir a los Servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes. Ello conlleva, como ya hemos mencionado anteriormente, la dilatación de los procedimientos y el colapso judicial.
Otra de las reformas destacables que se han introducido en esta Ley es que desaparece la referencia del Índice de Precios al Consumo (IPC) para la actualización de rentas de alquiler. En la disposición final sexta se remite al Índice de Gran Competitividad (IGC) para dejar fijada la actualización de rentas en sus porcentajes máximos, que nos son otros que el 2 % hasta el 31 de diciembre de 2023 y el 3 % en el periodo comprendido desde el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024. También se dice en la Disposición final primera que el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, pero no se ha contemplado un tipo sustitutivo para el caso de que dicho índice no se defina ya sea el IPC o el IGC.
Por último, cabe destacar los recargos a los inmuebles desocupados sin causas justificadas de carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles del 50 %, por desocupaciones por un plazo superior a dos años, del 100 % cuando sean desocupados más de tres años y del 150 % para periodos superiores a tres años y en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles desocupados en el mismo término municipal. En este caso la Ley no hace distinción entre grandes tenedores o no. ■