nº 979 - 25 de noviembre de 2021
Jefatura del Estado
El contribuyente podrá tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de un inmueble
Al objeto de dar cumplimiento al mandato del Tribunal Constitucional en sus sentencias de 2019 y 2021 relativas al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, el Consejo de Ministros aprobó el pasado 8 de noviembre el Real Decreto-ley 26/2021, que fue publicado un día después en el Boletín Oficial del Estado (BOE). El Real Decreto-ley consta de un artículo único, una disposición transitoria para la adaptación de las ordenanzas fiscales a la nueva normativa y tres disposiciones finales que regulan, respectivamente, el título competencial por el que se dicta la habilitación normativa y su entrada en vigor.
El objetivo de la norma, que entró en vigor el pasado 10 de noviembre, es «llevar a cabo las modificaciones o adaptaciones pertinentes en el régimen legal del impuesto como consecuencia de la última de las sentencias referidas –en referencia a STC 182/2021, de fecha 26 de octubre de 2021–, así como integrar la doctrina contenida en las otras dos sentencias, al objeto de dar unidad a la normativa del impuesto y cumplir con el principio de capacidad económica». Dicha sentencia admitió como válido el método objetivo de cálculo de la base imponible siempre y cuando no fuera obligatorio y reflejara la realidad del mercado inmobiliario. Por esa razón el Gobierno afirma que el RD-ley 26/201 mejora la técnica de determinación de la base imponible en el sistema objetivo, para que refleje en todo momento la realidad del mercado inmobiliario. Además, se convierte en optativo este sistema, permitiendo que la base imponible del impuesto sea la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición de un terreno cuando así lo solicite el obligado tributario.
En todo caso, la naturaleza del impuesto, que no discutió el Tribunal Constitucional, se mantiene. Es decir, el tributo grava el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período de 20 años.
Determinación de la base imponible
Se pretende que la determinación de la base imponible refleje en todo momento la realidad del mercado inmobiliario, reconociéndose la posibilidad de que los ayuntamientos corrijan a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización, y sustituyéndose los anteriormente vigentes porcentajes anuales aplicables sobre el valor del terreno para la determinación de la base imponible del impuesto por unos coeficientes máximos establecidos en función del número de años transcurridos desde la adquisición del terreno, que serán actualizados anualmente, mediante norma con rango legal, teniendo en cuenta la evolución de los precios de las compraventas realizadas. Dicha actualización podrá llevarse a cabo mediante las leyes de presupuestos generales del Estado.
Así, el Real Decreto-ley establece que la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los que se indican a continuación en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble:
También van a ser gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, aquellas que se producen cuando entre la fecha de adquisición y la de transmisión ha transcurrido menos de un año, que precisamente son las que pueden tener un carácter más especulativo, «corrigiéndose así una deficiencia del sistema de determinación de la base imponible regulado en la normativa anterior».
Supuesto de no sujeción al impuesto
El Real Decreto-ley también da cumplimiento al mandato del Tribunal Constitucional en su sentencia 59/2017 de no someter a tributación aquellas situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos. Para ello, se introduce un nuevo supuesto de no sujeción al impuesto para las operaciones en que se constate, a instancia del contribuyente, que no se ha obtenido un incremento de valor. A tal fin se introduce un apartado 5 en el artículo 104 de Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, que, no obstante, también regula que «el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición, entendiéndose por interesados, a estos efectos, las personas o entidades a que se refiere el artículo 106». Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición se tomará el que sea mayor de entre el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración Tributaria, de acuerdo con la nueva facultad que se otorga a los Ayuntamientos.
El sistema objetivo se convierte en optativo
Este método para calcular la base imponible es optativo, ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de un inmueble y que se determina por la diferencia entre el valor de transmisión del suelo y el de adquisición. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.
En las transmisiones de un inmueble en los que haya suelo y construcción, la plusvalía real del terreno equivaldrá a la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición tras aplicarle la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total. (Se adjunta una presentación con ejemplos). Estos cálculos podrán ser objeto de comprobación por parte de los Ayuntamientos, de acuerdo con una novedad que introduce la norma. Así, se da respuesta al mandato del Tribunal Constitucional de 2021 que establece que el método objetivo de determinación de la base imponible no puede ser el único método admitido legalmente. ■