La vivienda habitual constituye, en nuestro ordenamiento, un bien jurídicamente protegido no solo por su valor patrimonial, sino por su función social y constitucional en el marco del derecho a disfrutar de una vivienda digna (art. 47 CE). La crisis financiera de 2008, primero, y las consecuencias de la pandemia de la Covid-19, después, han impulsado la aprobación de sucesivas medidas legislativas destinadas a salvaguardar a los colectivos más vulnerables frente a la pérdida de su residencia habitual ante ejecuciones hipotecarias.
A fecha presente, conviven en España tres regímenes principales de protección que permiten alegar vulnerabilidad y frenar un lanzamiento: el previsto en el artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC); las medidas extraordinarias introducidas por el Real Decreto-ley 11/2020, prorrogadas recientemente por el Real Decreto-ley 1/2025 hasta el 31 de diciembre de 2025 y el marco específico en materia de ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual, que deriva de la Ley 1/2013 y de sucesivas prórrogas, vigente en la actualidad hasta mayo de 2028.
1. Suspensión del lanzamiento en procedimientos arrendaticios y de precario
El artículo 441.5 a 441.7 de la LEC establece la posibilidad de suspender un lanzamiento cuando el órgano judicial aprecia que el ocupante de la vivienda habitual se encuentra en situación de vulnerabilidad social o económica.
En estos casos, el tribunal recaba un informe de los servicios sociales competentes, con el fin de evaluar la situación del afectado y de su unidad familiar. Si se acredita la concurrencia de vulnerabilidad, el juez puede decretar la suspensión:
- Hasta dos meses, cuando el demandante es persona física.
- Hasta cuatro meses, cuando el demandante es persona jurídica.
La finalidad de esta medida es ganar tiempo para que los servicios sociales puedan articular una alternativa habitacional digna. Se trata, en definitiva, de una suspensión de carácter temporal y excepcional, que responde a un criterio de ponderación entre el derecho de propiedad del arrendador y el derecho a la vivienda del arrendatario.
2. Medidas extraordinarias introducidas por el Real Decreto-ley 11/2020
A raíz de la pandemia, el RDL 11/2020 articuló un procedimiento específico, el denominado incidente de suspensión extraordinaria, que permite frenar el lanzamiento de vivienda habitual en supuestos de especial vulnerabilidad, siempre que no exista alternativa habitacional.
Este régimen, de carácter transitorio, ha sido prorrogado sucesivamente y, a día de hoy, seguirá vigente hasta el 31 de diciembre de 2025. Pueden beneficiarse tanto:
- Arrendatarios en situación de impago de renta.
- Ocupantes sin título legal, cuando concurran circunstancias agravadas (familias con menores a cargo, dependientes, o víctimas de violencia de género), siempre que la vivienda pertenezca a un gran tenedor.
El procedimiento se activa a instancia de parte, mediante la solicitud al juzgado acompañada de documentación acreditativa. La decisión final depende de la verificación por parte de los servicios sociales, quienes confirman la vulnerabilidad y la falta de alternativa habitacional.
3. Suspensión en ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual
En el ámbito hipotecario, la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, introdujo un régimen especial de suspensión de lanzamientos cuando la ejecución afecta a la vivienda habitual y el deudor pertenece a un colectivo especialmente vulnerable.
Este régimen, inicialmente temporal, ha sido prorrogado en diversas ocasiones y se mantiene en vigor hasta el 15 de mayo de 2028. Entre los colectivos protegidos y previstos en el artículo 1.2 de la LPDH destacan:
- Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
- Unidad familiar monoparental con al menos un hijo a cargo.
- Unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
- Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
- Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo.
- Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
- Unidad familiar en la que exista una víctima de violencia de género.
- El deudor mayor de 60 años.
A estos requisitos personales se añaden condiciones económicas: que la cuota hipotecaria supere un porcentaje significativo de los ingresos (generalmente el 50 %), que se hayan producido cambios sustanciales en la capacidad de pago y que los ingresos de la unidad familiar no superen determinados umbrales en función del IPREM (hasta tres, cuatro o cinco veces, según la situación). De hecho, el IPREM es el requisito económico más determinante dado que es más fácil de concretar y el que ha de probarse conforme la Ley. Además de multiplicarse en 3 o 4 veces según la situación del afectado, en la práctica también se aplican otros moduladores, que traerán como consecuencia el incremento, por cada hijo a cargo dentro de la unidad familiar, en 0,15 veces el IPREM o 0,10 veces el IPREM, siempre debiendo estar atentos a la situación concreta de cada caso.
4. Elementos comunes en la acreditación de la vulnerabilidad
Pese a la diversidad de regímenes legales, existen constantes en la aplicación de estas medidas:
- Que la persona afectada por el desahucio se encuentre en una situación social o económica especialmente delicada, ya sea por bajos ingresos, desempleo, cargas familiares o cualquier otra circunstancia que dificulte el acceso a una vivienda alternativa.
- Que la vivienda afectada sea el domicilio habitual de la persona solicitante o de su unidad familiar.
- Que se acredite que el desalojo podría tener consecuencias graves en términos de exclusión o desprotección.
El legislador español ha configurado un entramado normativo que, si bien complejo y en ocasiones fragmentado, ofrece a los colectivos vulnerables la posibilidad de paralizar el lanzamiento de su vivienda habitual en supuestos tasados.
En 2025, los plazos extraordinarios derivados del RDL 11/2020 siguen vigentes hasta final de año, mientras que el régimen hipotecario de la Ley 1/2013 se proyecta hasta 2028. Paralelamente, el artículo 441 LEC constituye la vía ordinaria de protección en todo procedimiento de desahucio.
La correcta aplicación de estas medidas exige un análisis individualizado del caso concreto, una acreditación rigurosa de los requisitos legales y, sobre todo, una defensa jurídica especializada que garantice el pleno ejercicio de los derechos del afectado. Un colectivo que, por desgracia, cada vez es más frecuente y se espera aflore un mayor número visto el boom de ejecuciones hipotecarias que se estima para el cuarto trimestre del presente 2025.
