Todos estamos cansados de leer que en España no se construyen suficientes viviendas, especialmente en Madrid, Barcelona y Valencia. Cualquiera podría pensar: ¡Alta demanda y baja oferta, aquí hay negocio, fundemos una promotora inmobiliaria!, pero esto no ocurre.
Sobre las razones de esta paradoja se ha escrito mucho, pero, desde nuestro punto de vista, hay dos principales. La primera, una desquiciante normativa urbanística y regulatoria, que merecería un libro de lamentaciones al mejor estilo bíblico. La segunda, una carga tributaria abusiva, que incrementa enormemente los costes del proceso promotor, y que es en la que nos vamos a centrar.
Imaginemos un caso sencillo. Supongamos que una sociedad promotora adquiere una parcela finalista por dos millones de euros, pagados con fondos propios. A los seis meses de la compra empieza a construir un edificio de diez viviendas con un coste total de construcción de otros dos millones. Pasados dos años finaliza las obras, y entrega todas las viviendas por un total de cinco millones, a razón de 500.000 euros por cada una. Ningún comprador se queja, la obra acaba bien, y todo va de maravilla. La operación podría parecer interesante, pero atención a la tributación asociada:
a) Impuestos a cargo de la promotora:
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (el AJD) por la compra de la parcela: 0,75% en Madrid, y 1,5% en Barcelona y Valencia sobre el precio de compra de la parcela (dos millones).
- Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): 3,75% en Madrid y 4% en Barcelona y en Valencia sobre la llamada ejecución material (1.800.000 euros aproximadamente).
- AJD por la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal: 0,75% en Madrid, y 1,5% en Barcelona y Valencia sobre el valor de la construcción (dos millones).
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) aplicable a los dos años y seis meses de tenencia: El cálculo dependerá de factores más complejos, pero es razonable calcular unos 8.000 euros al año en Madrid y 12.000 en Barcelona y Valencia. Se incluye el cálculo de los primeros seis meses ya que, aunque el devengo del impuesto sea anual, en la práctica suele repartirse prorrata temporis entre los que hayan sido propietarios.
- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal): El cálculo también es complejo, pero podemos estimarlo en unos 60.000 euros.
- Impuesto de Sociedades (IS): 25% sobre los beneficios (netos) obtenidos.
b) Impuestos a cargo de los compradores:
- AJD: 0,75% en Madrid y 1,5% en Barcelona y Valencia sobre un precio de compra de 500.000 euros para cada una de las viviendas.
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). 10% sobre el precio de venta de cada vivienda.
Pero además de los impuestos y costes de construcción, nuestro promotor tendrá que hacer frente naturalmente a gastos como intereses y comisiones derivados del préstamo obtenido para construir, comercialización de la promoción (3% aproximadamente), sueldos de empleados, alquiler de oficina, el Impuesto sobre Actividades Económicas (sí, un impuesto más), etc. De forma conservadora, estimamos que estos gastos generales representarían un 6% sobre el precio final de la promoción (600.000 euros).
Así, según estos cálculos relativamente sencillos, en Madrid el promotor asumiría el pago inicial de 177.500 euros en impuestos independientemente de su beneficio empresarial, que corresponden a 15.000 euros por el AJD de compra de la parcela; 67.500 euros de ICIO;15.000 euros por el AJD de la declaración de obra nueva y división horizontal; 20.000 euros de IBI; y 60.000 euros de plusvalía municipal. Por tanto, el beneficio bruto de la promoción, antes del IS, sería de 222.500 euros (1.000.000 euros – 600.000 euros – 177.500 euros), que, tras aplicar el IS de 55.625 euros, quedaría en un beneficio neto total de 166.875 euros. Mientras tanto, en Barcelona y Valencia los impuestos asumidos por el promotor serían aún más elevados, hasta un total de 222.000 euros, incremento que corresponde a un AJD por la compra de la parcela de 30.000 euros; ICIO de 72.000 euros; IBI de 30.000 euros y AJD por la obra nueva y división horizontal de 30.000 euros. Así, el beneficio bruto antes de impuestos en estas ciudades sería de 178.000 euros, y, tras el pago del IS (44.500 euros), el beneficio neto final se reduciría a 133.500 euros.
En cuanto a la tributación de los compradores, en Madrid asumirían un pago total de 537.500 euros en impuestos (IVA de 500.000 euros y AJD de 37.500 euros), lo que, sumado a los tributos pagados por el promotor, elevaría la recaudación total hasta 770.625 euros. Mientras, en Barcelona y Valencia los compradores pagarían en impuestos 575.000 euros (IVA de 500.000 euros y AJD de 75.000 euros), alcanzando así una recaudación total de 841.500 euros al sumar los impuestos a cargo del comprador.
Por tanto, y como conclusión a esta árida exposición, el promotor de nuestro ejemplo obtendría una muy discreta rentabilidad anual del 3,3% en Madrid y del 2,6% en Valencia y Barcelona, sobre una inversión inicial de 2 millones de euros, mientras que las administraciones públicas habrán recaudado más del cuádruple y del séxtuple del beneficio neto empresarial, sin asumir riesgos. Con esto, ¿podemos creer realmente que las administraciones públicas están tan preocupadas como dicen por el acceso a la vivienda y la falta de oferta residencial? Desde nuestro punto de vista, deberían de revisar urgentemente y en profundidad la tributación vinculada a la actividad promotora, con reducciones reales del 70% u 80% del coste fiscal total. Además, en nuestra opinión, los compradores tampoco deberían soportar una tributación tan elevada sobre su primera residencia. Mientras no se adopten estas medidas no se logrará impulsar el mercado suficientemente, los precios seguirán subiendo, y el problema de acceso a la vivienda seguirá empeorando.
