La Sala Primera del Tribunal Supremo, en su Sentencia núm. 103/2026, de 29 de enero, ha declarado la nulidad del acuerdo adoptado por una comunidad de propietarios que prohibía el uso de una salida de humos existente desde hacía años en un local comercial, al considerar que dicha decisión vulnera la doctrina de los actos propios y el principio de buena fe, configurando un ejercicio desleal del derecho en el ámbito de la propiedad horizontal.
Este pronunciamiento refuerza la seguridad jurídica en las relaciones entre comunidades y propietarios, al delimitar los supuestos en los que la comunidad no puede oponerse legítimamente a situaciones previamente toleradas.
El litigio tiene su origen en la impugnación de un acuerdo comunitario mediante el cual se exigía al propietario de un local la retirada de una salida de humos instalada décadas atrás.
Dicha instalación había sido inicialmente autorizada a favor de un arrendatario con carácter personal y temporal. Sin embargo, una vez extinguida dicha relación contractual, la comunidad no exigió su retirada ni impidió su uso durante más de diez años, permitiendo su utilización continuada por sucesivos ocupantes.
Posteriormente, tras la adquisición del local por un nuevo titular y la realización de obras de adaptación conocidas y toleradas por la comunidad, esta adoptó un acuerdo prohibiendo el uso de la instalación y ordenando su desmontaje.
El propietario impugnó el acuerdo al amparo del artículo 18.1.c) de la Ley sobre Propiedad Horizontal (LPH), al considerar que el mismo suponía un ejercicio abusivo del derecho comunitario.
El Tribunal Supremo confirma la nulidad del acuerdo comunitario al apreciar la vulneración del principio de buena fe consagrado en el artículo 7.1 del Código Civil, que establece que los derechos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.
La sentencia recuerda que la doctrina de los actos propios impide que quien ha generado una apariencia jurídica mediante su conducta previa pueda posteriormente actuar en contradicción con ella cuando ello cause perjuicio a quien confió legítimamente en dicha situación.
La Sala destaca los siguientes elementos determinantes:
- La comunidad permitió el uso continuado de la salida de humos durante un prolongado período sin oposición.
- No exigió su retirada pese a tener conocimiento de su existencia.
- Toleró la realización de obras destinadas a su adaptación.
- Solo adoptó el acuerdo prohibitivo tras la finalización de dichas obras y la consolidación de la situación.
En consecuencia, el Tribunal concluye que la actuación comunitaria constituye un supuesto de ejercicio desleal del derecho, determinando la nulidad del acuerdo conforme al artículo 18.1.c) LPH.
El Tribunal descarta la existencia de una servidumbre adquirida por usucapión, al no concurrir los requisitos exigidos por el artículo 537 del Código Civil, que requiere una posesión en concepto de titular del derecho real durante el plazo legalmente establecido.
No obstante, la Sala subraya que la inexistencia de un derecho real consolidado no legitima a la comunidad para actuar de forma contradictoria con su propia conducta previa.
La nulidad del acuerdo se fundamenta en la infracción del principio de buena fe y en la vulneración de la confianza legítima generada por la conducta comunitaria.
La sentencia refuerza la doctrina jurisprudencial conforme a la cual el ejercicio de un derecho puede resultar inadmisible cuando contradice una conducta previa generadora de confianza legítima.
En este sentido, el Tribunal Supremo señala que el ejercicio tardío de los derechos comunitarios resulta incompatible con el principio de buena fe cuando:
- Existe una prolongada tolerancia de la situación.
- El propietario ha realizado inversiones confiando en su legalidad.
- La comunidad ha mantenido una conducta omisiva que consolida una apariencia jurídica legítima.
Este criterio se enmarca en la prohibición del abuso del derecho recogida en el artículo 7.2 del Código Civil, que impide el ejercicio desleal de los derechos subjetivos.
La Sentencia 103/2026 consolida una doctrina de gran relevancia práctica en el ámbito de la propiedad horizontal, al establecer que:
- La tolerancia prolongada de una comunidad puede limitar su capacidad de oposición futura.
- La conducta omisiva puede generar una situación jurídicamente protegida basada en la confianza legítima.
- El ejercicio tardío y contradictorio de los derechos comunitarios puede ser declarado abusivo.
Los acuerdos comunitarios pueden ser anulados por infracción del principio de buena fe, incluso en ausencia de derechos reales adquiridos.
