El sistema judicial español se prepara para un aluvión de ejecuciones hipotecarias sin precedentes, cuya virulencia comenzará a manifestarse de forma masiva a partir del último trimestre de 2025. Los factores acumulados durante los últimos tres años —subida exponencial del Euríbor, fin de las moratorias post-COVID y sobreendeudamiento estructural de los hogares— confluyen ahora en un escenario de riesgo sistémico para miles de deudores hipotecarios. Lejos de constituir una crisis coyuntural, los primeros indicios apuntan a una tendencia sostenida que afectará a la vivienda habitual de los consumidores, con especial incidencia en las comunidades autónomas más tensionadas.
La ejecución hipotecaria es, a priori, un procedimiento garantista y veloz, pero que estando bien defendido, puede tener un largo recorrido judicial. Desde la interposición de la demanda hasta el lanzamiento del inmueble, pueden transcurrir más de 3 años, plazo que se amplía si el ejecutado cuenta con una defensa jurídica especializada. Este hecho tiene una consecuencia directa sobre la fiabilidad temporal de las estadísticas oficiales: los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística) o del Registro de la Propiedad no muestran ejecuciones en tiempo real, sino reflejos judiciales de procedimientos iniciados dos o tres años antes de media.
Por tanto, el discurso de estabilidad hipotecaria que ofrecen hoy los datos públicos está metodológicamente sesgado. En realidad, los procesos de ejecución que colapsarán los juzgados a partir de octubre de 2025 ya se están gestando desde hace meses, aunque aún no se hayan consumado formalmente. Esta disociación entre causa y efecto, entre impago y adjudicación, impide a las administraciones públicas anticipar con rigor la magnitud del problema.
El Euríbor y el sobreendeudamiento familiar
En abril de 2022, el Euríbor abandonó la zona negativa tras años de tipos bajo cero. Desde entonces, ha protagonizado una escalada sin precedentes, situándose por encima del 3,7 % en marzo de 2024. En un país donde más del 75 % de las hipotecas son a interés variable, la repercusión sobre las cuotas mensuales ha sido dramática. Millones de deudores han visto duplicadas sus obligaciones mensuales sin que se haya producido un incremento proporcional de sus ingresos familiares.
En paralelo, el fin de las moratorias concedidas tras la pandemia ha añadido una segunda carga: los impagos acumulados durante los años 2020-2021, prorrateados para su devolución posterior, están siendo ahora exigidos por las entidades financieras. Así, muchas familias no solo deben afrontar cuotas actuales elevadas, sino también amortizar la deuda aplazada durante la moratoria.
El resultado es un escenario de insolvencia técnica en el que el esfuerzo hipotecario supera con creces el umbral máximo del 35 % de los ingresos recomendado por el Banco de España. En determinadas regiones como Madrid, Baleares o Comunidad Valenciana, este ratio ya se superaba antes incluso del repunte de tipos. Hoy, miles de familias se ven forzadas a destinar más de la mitad de sus ingresos netos a atender sus compromisos crediticios.
Cataluña como termómetro de la tormenta judicial
El primer síntoma visible de la crisis hipotecaria se está produciendo en Cataluña, que ha concentrado el 28,2 % de los lanzamientos hipotecarios a nivel nacional en el primer trimestre de 2025. Solo en ese período, se han registrado 315 lanzamientos, cifra que continúa en ascenso durante los meses de junio y julio. Esta tendencia al alza, observada desde nuestro despacho, anticipa un comportamiento similar en otras regiones con elevada carga hipotecaria y menor capacidad de renta disponible.
Lejos de tratarse de un fenómeno localizado, lo ocurrido en Cataluña representa la antesala de una ola que se extenderá por el resto del país a medida que las hipotecas impagadas acumuladas en estos años entren en fase ejecutiva.
Medidas legales de contención: instrumentos disponibles para los deudores
Ante este escenario, el ordenamiento jurídico español ofrece vías de protección al deudor hipotecario, especialmente si se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. Entre ellas destaca la posibilidad de solicitar la suspensión del lanzamiento hasta marzo de 2028, siempre que concurran determinados requisitos personales y patrimoniales (familias monoparentales, menores a cargo, discapacidad, desempleo prolongado, etc.).
Asimismo, el Código de Buenas Prácticas Bancarias, de adhesión voluntaria por parte de las entidades financieras, permite explorar fórmulas como la reestructuración de la deuda, la concesión de carencias o incluso la dación en pago en supuestos extremos.
Por otra parte, la impugnación de cláusulas abusivas —intereses de demora, vencimiento anticipado, gastos no negociados, cláusula suelo, comisión de apertura— sigue siendo una estrategia jurídica efectiva para frenar ejecuciones mal fundadas; así como defectos procesales, muy habituales en demandas realizadas en masa por parte de los bancos. Igualmente, puede solicitarse una alternativa habitacional digna, lo que en determinados supuestos puede paralizar temporalmente el desalojo.
El cuarto trimestre de 2025 se perfila como el punto de inflexión en materia de ejecuciones hipotecarias en España. Sin embargo, muchos procedimientos aún son reversibles si el deudor actúa con antelación y recurre a una defensa jurídica especializada. La experiencia demuestra que las posibilidades de éxito decrecen a medida que avanza el procedimiento.
Por ello, el asesoramiento temprano se revela como el principal mecanismo de contención frente a una dinámica judicial que, si no se aborda a tiempo, conducirá inexorablemente a perder el inmueble. Analizar cada caso de forma individual y conocer todas las opciones legales disponibles puede marcar la diferencia entre perder la vivienda o conservarla. Desde Asoban Abogados, insistimos en la importancia de acudir cuanto antes a una defensa jurídica especializada, ya que las posibilidades de éxito disminuyen con el avance del procedimiento. Esta crisis aún puede revertirse, pero solo si se actúa a tiempo.
