El aprovechamiento por turno de un bien inmueble puede entenderse como el derecho que posee el adquirente en disfrutar de un alojamiento susceptible de utilización independiente con carácter exclusivo durante un periodo específico de cada año, consecutivo o alterno en tanto que, dicho régimen sólo puede recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector arquitectónicamente diferenciado. Es decir, todos los alojamientos independientes que lo integran, con la excepción de los locales, deben estar sometidos a tal régimen. Por esta razón, se ofrece al usuario la posibilidad de goce de una vivienda turística durante un cierto período de tiempo sin necesidad de adquirir íntegramente la propiedad. Ello deriva en que, no podrá, en ningún caso, vincularse a una cuota indivisa de propiedad.
El marco legal español se sitúa en la Ley 4/2012, de 6 de julio en donde su artículo 2 ofrece la definición y los límites en los que se sitúa el contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico:
«Se entiende por contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico aquel de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación«.
Cabe destacar que, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia ha introducido ciertas modificaciones en la Ley 4/2012, de 6 de julio a fin de aumentar la seguridad jurídica en tanto que, los cambios afectan tanto a los derechos regulados, como a las acciones de invalidez de los adquirentes de tales bienes.
Ahora bien, la concurrencia de una pluralidad de titulares de derechos que recaen sobre un mismo alojamiento se organiza a través de un sistema de turnos (vid. STS de 11 de marzo de 2024: ES:TS:2024:1377) de manera que cada titular tiene un derecho de uso exclusivo durante la franja anual correspondiente. En opinión del Tribunal Supremo, en su Sentencia de 28 de junio de 2023 (ES:TS:2023:2991), el derecho de aprovechamiento por turno de inmuebles atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, “durante un período específico de cada año” consecutivo o alterno, un alojamiento susceptible de utilización independiente. También, tiene en cuenta que, en el contrato se expresarán, al menos, los siguientes extremos. En primer lugar, la identificación del bien inmueble mediante su referencia catastral, la descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho. Igualmente, el turno objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina (vid. STS de 11 de marzo de 2024: ES:TS:2024:1377).
En todo caso, cabe señalar que el titular del derecho de aprovechamiento por turno disfruta de un alojamiento susceptible de utilización independiente de manera exclusiva y durante un período específico de cada año además de los servicios complementarios de alojamiento como pueden ser piscina, jardines, zonas deportivas, etc. (vid. STS de 16 de diciembre de 2017: ES:TS:2017:4585). Sin embargo, dentro de las facultades que se le atribuyen no se incluye la posibilidad de alterar el inmueble ni el mobiliario afecto al mismo, por lo que el adquirente deberá abstenerse de hacer reformas en el inmueble o cualquier cambio.
En este contexto, resulta frecuente que el propietario y/o promotor actúen por medio de sucursales en el mercado internacional así como empresas de servicios encargadas de la administración y mantenimiento del bien inmueble en el que se ha constituido el régimen de aprovechamiento por turno. Por consiguiente, si subyace el elemento de extranjería en el escenario privado, en principio, constituye objeto del Derecho internacional privado, cualquiera que sea su relevancia, aunque el factor transfronterizo sea susceptible de modulación. Ello implica que, serán las normas de Derecho internacional privado las que regulen las situaciones de carácter privado con la presencia del necesario elemento transnacional.
En el plano de la competencia judicial internacional, el apartado 5, del artículo 7 Reglamento (UE) 1215/2012 establece que, si el pleito trata de litigios relativos a la explotación de sucursales, agencias o cualquier otro establecimiento, la competencia para conocer de la acción corresponderá al órgano jurisdiccional donde se hallen sitos. Este foro permite otorgar competencia al tribunal más próximo a los hechos objeto de la controversia permitiendo una mejor organización del proceso. Según la sólida jurisprudencia del Tribunal de Luxemburgo, el foro erigido por el artículo 7.5 Reglamento (UE) 1215/12012 se basa en la existencia de una conexión particularmente estrecha entre la controversia y los órganos jurisdiccionales potencialmente llamados a conocer de ella, que justifica la atribución de competencia a estos por razones de buena administración de la justicia y de adecuada sustanciación del proceso (vid. STJUE de 6 de abril de 1995, asunto C-439/93, Lloyd’s Register of Shipping/Campenon Bernard: EU:C:1995:104; STJUE de 19 de julio de 2012, asunto C-154/11, Mahamdia: EU:C:2012:491.
Sea como fuere, el foro de la sucursal cumple con las ineludibles exigencias de previsibilidad y seguridad jurídica, pues parece razonable pensar que el titular de un establecimiento ha podido prever que podría llegar a ser demandado ante el tribunal donde esté localizado el establecimiento situado. Si bien, el lugar de dicho establecimiento solo es relevante si se encuentra en un Estado diferente donde está domiciliado el demandado. Incluso, el TJUE destaca que la agencia, sucursal o establecimiento debe presentarse a la vista de terceros de manera fácilmente reconocible como una prolongación de la casa matriz, debido a que el vínculo de sumisión a la dirección y al control de la matriz no existe cuando el representante de esta última puede organizar libremente lo esencial de su actividad y determinar su tiempo de trabajo (Vid. STJUE de 18 de marzo de 1981, asunto C-139/80, Blankaert & Willems/Trost: EU:C:1981:70).
En cualquier caso, el artículo 7.5 Reglamento (UE) 1215/2012 constituye una regla de competencia especial y, por lo tanto, debe interpretarse de modo autónomo y estricto, sin que quepa una interpretación que vaya más allá de los supuestos expresamente contemplados en dicho Reglamento (STJUE de 5 de julio de 2018, asunto C-27/17, flyLAL-Lithuanian Airlines: EU:C:2018:533).
La noción de agencia, sucursal o establecimiento comprende todo tipo de asentamientos secundarios que dependen y son controlados por la empresa matriz. Ello impide utilizar este foro en relación con agentes independientes o filiales con dirección propia, luego son personas jurídicas diferentes. Por otro lado, el establecimiento, sucursal o agencia exige una presencia física estable en el Estado miembro de que se trata con un mínimo de organización comercial. No es suficiente la presencia esporádica o incluso duradera pero que no implique una organización económica interna de la sucursal, establecimiento o agencia. Se infiere sugestivo tener en cuenta el matiz ofrecido por el Tribunal de Luxemburgo en el asunto De Bloos/Bouyer (STJUE de 6 de octubre de 1976, asunto C-14/76, De Bloos/Bouyer (EU:C:1976:134) en lo que respecta al concepto de «establecimiento» pues considera que debe poseer los mismos elementos esenciales que los de sucursal o de agencia. Con todo, se activará el artículo 7.5 Reglamento (UE) 1215/2012 en aquel caso de una persona jurídica establecida en un Estado contratante que, sin explotar una sucursal, agencia o establecimiento carente de autonomía en otro Estado contratante, ejerza, sin embargo, en dicho Estado sus actividades a través de una sociedad independiente que lleve el mismo nombre y tenga la misma dirección, que actúe y celebre negocios en su nombre y de la que se sirva como si fuera una prolongación (STJUE de 9 de diciembre de 1987, asunto C-218/86, SAR Schotte/Parfums Rothschild: EU:C:1987:536).
En el reciente ATJUE, de 12 de junio de 2025, asunto C-815/24, Diamond Resorts Europe: EU:C:2025:451, el Alto Juzgador europea centra su atención en si el artículo 7, punto 5, del Reglamento (UE) 215/2012 debe interpretarse en el sentido de que un litigio que versa sobre una acción de nulidad de contratos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles y de restitución de cantidades indebidamente abonadas puede considerarse un «litigio relativo a la explotación de sucursales, agencias o cualquier otro establecimiento» ante la situación en la que el consumidor afectado no ha suscrito ninguno de esos contratos con la sucursal de la sociedad cocontratante frente a la que se ejercita la acción, que se encuentra dentro del ámbito territorial del órgano jurisdiccional que conoce del litigio.
Ciertamente, la sucursal sita en Mijas (España) de la compañía Diamond Resorts Europe fue creada al objeto de desarrollar, mantener, gestionar y comercializar alojamientos vacacionales. Esto permite al juzgador europeo afirmar que, la inexistencia de un centro de operaciones que se manifiesta de forma duradera hacia el exterior como la prolongación de una casa matriz conlleva a que, no resulte competente el órgano jurisdiccional que estaba conociendo del asunto al resultar inaplicable el artículo 7, punto 5, del Reglamento (UE) 1215/2012. A mayor abundamiento, en el pleito no se observan determinadas obligaciones que la sucursal haya contraído en nombre de su sociedad matriz y que deban cumplirse en el Estado miembro en el que está situada dicha sucursal.
Los usuarios de nacionalidad británicos no celebraron ningún contrato a través de la sucursal española de Diamond Resorts Europe. Además, los servicios prestados por la sucursal parecen referirse no a la gestión de los contratos controvertidos, sino esencialmente al desarrollo, el mantenimiento, la gestión y la comercialización de los alojamientos vacacionales de Diamond Resorts Europe en España.
En definitiva, el foro de la explotación de sucursales, agencias o cualquier otro establecimiento sustentado por el art. 7.5 Reglamento (UE) 1215/2012 nos lleva a una aclaración fundamental, por cuanto se debe tener presente que, las obligaciones contraídas por la sucursal en nombre de la empresa matriz tienen que cumplirse en el Estado en que se encuentre dicha sucursal. Igualmente, la sucursal ha de participar en la relación contractual con el comprador, usuario o consumidor. Es por ello por lo que, si no existen datos que permitan acreditar la intervención de la sucursal en la relación jurídica inter partes, el foro de ataque no formará parte del engranaje procesal en el marco de la litigación internacional.
