Como señalábamos en el artículo anterior , la fuerte demanda de vivienda y la escalada de precios están impulsando los proyectos de promoción de vivienda en régimen de cooperativa. Surgen nuevas entidades gestoras de cooperativas y son numeroso los compradores que se interesan por esta fórmula.
Ser socio de una sociedad cooperativa de vivienda permite adquirir una vivienda normalmente a precio más reducido y con un detallado conocimiento y control del desarrollo del proyecto, asumiendo a cambio la condición de promotor y sus responsabilidades.
Para la gestión del proyecto la sociedad cooperativa contrata una sociedad gestora, pero corresponde a la sociedad cooperativa la condición de promotor y los riesgos del desarrollo del proyecto (i.e. desviaciones en costes o retrasos). Estos riesgos pueden también “salpicarle” al gestor en ciertas circunstancias.
Veamos cómo opera el sistema de promoción de vivienda a través de una sociedad cooperativa para entender los derechos, obligaciones y responsabilidad de cooperativistas y gestoras.
Consideraremos el caso típico de promoción de vivienda para adquirir cada uno de los socios cooperativistas la propiedad de su vivienda
¿Cómo se desarrolla el proyecto por la cooperativa?
La sociedad cooperativa desarrolla el proyecto, actuando como promotor, haciendo uso de las aportaciones que van haciendo los socios para el desarrollo del proyecto.
Las viviendas que se construyan permanecerán en propiedad de la sociedad hasta que se adjudique la propiedad individual a cada uno sus socios y se procede a la liquidación y disolución de la cooperativa. Cada cooperativista se convierte en propietario de su vivienda en régimen de propiedad horizontal, constituyendo la habitual Comunidad de Propietarios.
También podría efectuarse una cesión de uso de cada vivienda a cada socio, sin disolver la sociedad cooperativa, permaneciendo bajo la propiedad y administración de la cooperativa todo el edificio, como en algunos proyectos de cohousing.
¿Cuál es el papel de la gestora?
La sociedad cooperativa agrupa a los propietarios (socios), que no son expertos en promoción inmobiliaria ni cuentan con los medios necesarios, por lo que contratan los servicios de sociedad gestora, encargándole la gestión. Con ello la sociedad cooperativa no se libera ni abdicar de las responsabilidades y derechos como socios de una sociedad promotora. No obstante, escoger un proyecto bien diseñado y una sociedad gestora de cooperativas solvente y experimentada contribuirá al éxito del proyecto y a minimizar los riesgos.
Veamos cómo opera la relación entre sociedad cooperativa y la gestora y el sistema de derechos, obligaciones y responsabilidades.
¿Cuál es la relación entre la cooperativa y la gestora?
La cooperativa es la promotora por tanto la que adquiere el suelo, adopta los acuerdos sobre el desarrollo de la promoción (i.e contratación de equipo técnico, constructor, aprobación y modificación del de proyecto y presupuesto…). Los fondos que deben aportar los cooperativistas son aprobados por la sociedad cooperativa, gestionados por esta y deben ser utilizados para el desarrollo del proyecto.
Las aportaciones económicas se ingresan y mantiene en una cuenta bancaria separada, de titularidad de la cooperativa y deben estar aseguradas por una compañía de seguros o avaladas por una entidad financiera.
La gestora es un proveedor de servicios técnicos, económicos y jurídicos y como tal debe actuar ejecutando las decisiones de la cooperativa, siendo responsable frente a ella por actuaciones negligentes.
La gestora ¿puede incurrir en la responsabilidad del promotor?
La sociedad cooperativa encarga a la gestora la prestación de diversos servicios para el desarrollo del proyecto, desde buscar el suelo sobre el que se edificará, conseguir financiación, seleccionar al equipo técnico y la empresa constructora, o la tramitación de licencias. Con ello la sociedad cooperativa no se libera de responsabilidad, sino que encarga servicios.
Es la sociedad cooperativa la que compra del suelo, celebra los contratos de financiación o con los profesionales técnicos o la constructora, siempre previa adopción de los oportunos acuerdos de sus órganos de gobierno.
La sociedad gestora presta a la sociedad cooperativa los servicios de asesoramiento y gestión – con la extensión y condiciones prevista en el contrato de gestión- actuando con diligencia, buena fe, en interés de la sociedad cooperativa y ajustándose a las instrucciones recibidas de la misma.
Si la gestora sobrepasase los límites de la mera gestión y asesoramiento – tomado decisiones no limitándose a ejecutar la adoptadas por la sociedad cooperativa- estaría extralimitándose y podría incurrir en responsabilidad frente a los cooperativistas o terceros. Si la gestora fuera un “promotor encubierto”, se le podría exigir las responsabilidades de promotor (i.e. vicios ocultos o daños a terceros). La “intervención decisoria” de la gestora en la promoción, es la que determinará que – aunque no sea propietaria del suelo- pueda exigírsele la responsabilidad del promotor.
Por tanto, corresponde a la sociedad cooperativa la condición de promotor y los riesgos del desarrollo del proyecto. Por ello, para la máxima protección de los intereses de los cooperativistas será esencial una gestora con capacidad técnica y experiencia demostrable. Tal elección puede ser crucial a la hora de acceder la financiación.
Igualmente, para que la gestora no incurra en responsabilidades propias del promotor, se deberá abstener de actuaciones no impliquen la gestión de los aspectos organizativos de la cooperativa siguiendo las instrucciones y acuerdos adoptados por la cooperativa.
