- El Alto Tribunal concluye que solo prosperarán las demandas con deficiencia informativa relevante en la comercialización de la hipoteca
El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha resuelto, a través de sus Sentencias 1590/2025 y 1591/2025 de 11 de noviembre, el largo debate jurídico en torno a la validez de las cláusulas hipotecarias vinculadas al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH). Tras varios pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y años de resoluciones contradictorias, el Alto Tribunal ha fijado una doctrina clara: no existe una respuesta general sobre la abusividad de estas cláusulas, sino que cada caso debe examinarse de forma individual, atendiendo a las circunstancias concretas de la contratación.
Este enfoque, que busca equilibrar la protección del consumidor con la estabilidad del sistema financiero, consolida la línea interpretativa iniciada en 2020 y armoniza la doctrina española con la jurisprudencia comunitaria, en especial con las sentencias del TJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23).
Ambas instancias coinciden en que el IRPH, por su naturaleza de índice oficial publicado en el Boletín Oficial del Estado, no puede considerarse abusivo en sí mismo, aunque debe superar un examen de transparencia y, en su caso, un control de abusividad.
El control de transparencia: comprensión real y acceso a la información
La STS 1590/2025, con ponencia de la magistrada Raquel Blázquez Martín, concreta los elementos que definen el control de transparencia material. El Tribunal sostiene que el deber de información no exige a las entidades una explicación matemática detallada del índice, sino la garantía de que el consumidor pudo entender su funcionamiento básico y las consecuencias económicas del contrato.
La Sala subraya que la publicación del IRPH en el BOE y en las circulares del Banco de España de 1994 y 2012 permite al prestatario acceder a la información necesaria sobre su composición y evolución, cumpliendo así con los estándares de transparencia. Solo cuando la entidad haya omitido información esencial sobre la aplicación del índice o sobre la existencia del denominado “diferencial negativo”, podrá apreciarse una falta real de transparencia.
El Supremo recuerda que la entrega del folleto informativo previsto en la Orden de 5 de mayo de 1994 será obligatoria únicamente para los préstamos que estuvieran dentro de su ámbito normativo, y que la ausencia de esa documentación no implica necesariamente opacidad si se acredita que el cliente fue informado por otros medios.
Del mismo modo, el Alto Tribunal aclara que no existe obligación legal de proporcionar comparativas con el Euríbor ni con otros índices de referencia. La transparencia se mide en términos de comprensión y accesibilidad, no en función de la amplitud de la información o del asesoramiento recibido.
En definitiva, el Tribunal define la transparencia como la posibilidad real del consumidor de conocer la naturaleza del índice y prever su impacto económico, no como una exigencia de información exhaustiva o técnica.
El juicio de abusividad: equilibrio económico y buena fe contractual
La STS 1591/2025, elaborada por la magistrada Nuria Orellana Cano, completa el análisis mediante el control de abusividad previsto en la Directiva 93/13/CEE y en el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. El Supremo reitera que la falta de transparencia no implica la nulidad automática de la cláusula, sino que habilita al juez para valorar si esta produce un desequilibrio sustancial entre las partes.
El Pleno establece que la oferta de un índice oficial aprobado por la autoridad supervisora no vulnera por sí sola el principio de buena fe, y recuerda que el IRPH fue recomendado durante años por las Administraciones públicas en materia de vivienda protegida, lo que refuerza su legitimidad.
La comparación que debe realizarse para determinar si existe abusividad debe situarse en el momento de la contratación, y basarse en los tipos medios de mercado proporcionados por fuentes oficiales como el Banco de España o el INE. No resulta válida la comparación únicamente con el Euríbor aplicando el mismo diferencial, ni es admisible valorar la evolución posterior del índice, pues el control de contenido no puede convertirse en un control de precios.
El Supremo concluye que, en los casos examinados, el IRPH se encontraba dentro de los márgenes normales del mercado y no generaba un desequilibrio relevante entre las partes. Además, rechaza la tesis de que se trate de un índice manipulable, recordando que su cálculo está fiscalizado por la Administración pública y que otros índices, como el Euríbor o el Libor, han sido objeto de sanciones europeas por manipulación en el pasado.
Las nuevas resoluciones fijan, de forma expresa, cuatro criterios esenciales:
- La nulidad de la cláusula IRPH no puede declararse de manera general; cada litigio exige un análisis individualizado.
- La falta de transparencia no equivale a abusividad, aunque permite realizar el correspondiente juicio de equilibrio.
- El IRPH no es abusivo por su propia naturaleza, al ser un índice oficial y público.
- Las comparaciones con otros índices deben fundarse en datos oficiales y contemporáneos a la fecha del contrato.
En consecuencia, las demandas basadas únicamente en la diferencia con el Euríbor carecen de consistencia jurídica, y sólo prosperarán aquellas que acrediten una deficiencia informativa relevante en la comercialización de la hipoteca.
La nueva doctrina supone un cambio cualitativo en el panorama procesal. Las reclamaciones deberán centrarse en la prueba de la información efectivamente recibida por el cliente, en la existencia de alternativas ofrecidas por la entidad y en la comprensión real del producto contratado. Este enfoque refuerza la seguridad jurídica y pone fin a la incertidumbre generada en los últimos años por resoluciones contradictorias.
El Supremo, en definitiva, configura un marco en el que la transparencia se convierte en el eje del control judicial y la buena fe contractual en su límite infranqueable. El IRPH deja así de ser un debate abstracto sobre su naturaleza y pasa a ser un examen concreto de la información y del equilibrio entre las partes. La consecuencia práctica es una jurisprudencia más predecible, pero también más exigente para quienes pretendan anular su cláusula hipotecaria sin una base probatoria sólida.
