El retraso en la obtención de licencias urbanísticas ¿caso fortuito, fuerza mayor o incumplimiento contractual?
«Una injusticia hecha a uno solo es una amenaza hecha a todos». Montesquieu.
Cuando la licencia no llega… el tiempo corre y los plazos empiezan a estar peligrosamente cerca.
En el ámbito de la promoción inmobiliaria, si bien hay varias situaciones que pueden generar roces, pocas situaciones generan más incertidumbre que los retrasos en la concesión de licencias urbanísticas. En los contratos de compraventa sobre plano, los plazos no son una formalidad: son una expectativa jurídica que influye en decisiones personales y económicas de gran calado.
Cuando esa licencia no llega y el calendario pactado se desmorona, surgen preguntas esenciales, ¿puede el promotor quedar exonerado de responsabilidad si el retraso depende de la Administración? ¿Estamos ante un caso fortuito, una situación de fuerza mayor o, simplemente, un incumplimiento contractual?
El Código Civil establece que un deudor no responde de los daños causados cuando el incumplimiento se debe a caso fortuito o fuerza mayor (artículo 1105), siempre que el hecho haya sido imprevisible o bien, siendo previsible, sea inevitable…
«Una tormenta que nadie vio venir, o, que, siendo vista, ninguna mano pudo detener…»
En cambio, sí responderá si hay dolo, negligencia o morosidad (artículo 1101).
En la práctica inmobiliaria, algunos promotores han intentado justificar retrasos en la entrega de viviendas alegando que la Administración no ha actuado a tiempo, justificándose exclusivamente a la lentitud burocrática. Sin embargo, el promotor no puede escudarse sin más en el actuar de la Administración pública para justificar el retraso, cuando éste era previsible o evitable con la diligencia exigible o esperada por un profesional del sector.
En otras palabras: que la Administración sea lenta no convierte automáticamente su actuación en un suceso inevitable.
¿Fuerza mayor o incumplimiento?
Algunos aspectos clave:
Determinar si estamos ante un caso de fuerza mayor o un incumplimiento contractual requiere analizar con cuidado las circunstancias. Estos son algunos de los criterios más relevantes que los tribunales suelen o pueden tener en cuenta:
1. Previsibilidad del riesgo
En muchos municipios, los plazos medios para obtener una licencia son conocidos. Si el promotor fija fechas muy ajustadas, sabiendo que los trámites pueden demorarse, está asumiendo ese riesgo. Por tanto, el retraso difícilmente podrá considerarse imprevisible, pudiendo ser evitado con tiempos más generosos y adaptado al municipio en cuestión.
2. Diligencia del promotor
El deber de diligencia exige algo más que presentar la solicitud. Implica hacer seguimiento, atender requerimientos, corregir errores y actuar con proactividad. Si hubo omisiones o demoras por parte del promotor, la responsabilidad no puede trasladarse a la Administración Pública.
3. Confianza legítima del comprador
El comprador sobre plano no es un operador profesional. Firma un contrato confiando en el promotor. Confinado en que se han “hecho los deberes” y que se ha cumplido con los pasos previos necesarios.
Esta confianza, protegida por la buena fe, no puede verse defraudada por la aparición de problemas preexistentes, previsibles o evitables.
4. Coherencia
Si el promotor ha fijado por contrato una fecha de entrega o ha publicitado plazos concretos, no puede luego alegar que no los puede cumplir porque la Administración se ha retrasado.
5. Naturaleza del hecho impeditivo
Para que haya fuerza mayor, el evento debe ser verdaderamente ajeno al control del promotor, además de imprevisible e inevitable. Una modificación legal radical, una sentencia judicial inesperada, huelgas generales, un desastre natural o una pandemia podrían encajar en esa categoría. Pero una simple demora administrativa no basta.
¿En qué casos sí podría exonerarse al promotor?
Existen supuestos excepcionales en los que sí cabe hablar de fuerza mayor. Por ejemplo, cuando una resolución judicial paraliza el desarrollo urbanístico o cuando una modificación normativa impide continuar con el procedimiento. También, en contextos extremos, como una catástrofe natural, una huelga sobrevenida, o una pandemia.
Un ejemplo concreto de fuerza mayor sería una paralización urbanística que resulta de un acto judicial no imputable al promotor, siempre y cuando este impida objetivamente el cumplimiento.
Ahora bien, corresponde al promotor probar no solo la existencia del hecho, sino que debe acreditar que actuó en todo momento con la diligencia exigible y que, aun así, el cumplimiento resultó imposible.
El valor de cumplir lo prometido
Los contratos sobre plano no pueden convertirse en apuestas en corto contra la administración pública. Si se permitiera al promotor trasladar automáticamente al comprador las consecuencias de cualquier retraso administrativo, se rompería el equilibrio contractual y se desnaturalizaría la función de garantía que debe ofrecer el promotor como profesional.
En este tipo de relaciones, donde hay una evidente asimetría, el reparto de riesgos no puede ser arbitrario. La buena fe, la coherencia y la protección de la confianza son los criterios que deben guiar cualquier interpretación razonable. Donde hay duda, debe ganar la parte que menos poder tiene en la relación.
En definitiva, que una licencia se retrase puede tener muchas explicaciones. Pero no todas eximen de responsabilidad. Porque en Derecho, como en la vida, lo prometido…es deuda.
