Puede ocurrir, y de hecho así acontece con cierta asiduidad, que el contenido de los asientos registrales no coincide con la realidad extrarregistral. Así, es frecuente que exista discordancia entre la superficie que consta inscrita en el registro en una determinada finca y la que ésta ostenta en la realidad.
Para solucionar este problema, el artículo 198 de la Ley Hipotecaria dispone:
“La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes procedimientos: (…) 3. La rectificación de su descripción”.
La rectificación de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un dato registral erróneo referido a la descripción de la finca inscrita, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende hacer constar en los libros del registro es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Por ello, la rectificación de cabida tiene como presupuesto un error en la medición de la finca.
La ley 13/2015 de 24 de junio va a desjudicializar los procedimientos de concordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral, entre ellos también los que atañen a la rectificación de superficie de una finca. Antes de la citada reforma, este procedimiento solía sustanciarse mediante un expediente de dominio ante la autoridad judicial. Con posterioridad a la reforma, son los notarios y los registradores de la propiedad ante los que se tramitan estos procedimientos, como pasamos a analizar a continuación.
Debemos tener muy presente a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en resolución de 17 de noviembre de 2015, que señaló que a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de entrada en vigor de la reforma, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos:
1º.- Los que sólo persiguen y sólo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la rectificación gráfica de la finca, como ocurre en los supuestos regulados en el artículo 201.3 letras a) y b) de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que excedan del 10% o del 5%, respectivamente de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino sólo de notificación registral tras la inscripción a los titulares registrales de las fincas colindantes, los cuales en su caso, deberán ejercitar su pretensión fuera del ámbito del registro y no ante el mismo, a diferencia de otros procedimientos. Por tanto en este supuesto no será necesario tramitar el expediente al que luego nos referiremos, ahora bien, será necesario que “el registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundada en la previa comprobación, con exactitud , de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación , en los que se haya determinado con exactitud su superficie”.
2º.- El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b) de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria”. Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, “el registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación”. Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a) como a la del artículo 9, letra b).
3º.-Y finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza tanto de superficie como de linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto en diferencias inferiores como superiores al 10% de la cabida inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices. Este último supuesto puede hacerse efectivo a través de dos procedimientos, uno que se tramita ante notario y otro ante registrador de la propiedad.
En cuanto al procedimiento tramitado ante notario se encuentra regulado en el artículo 201 en relación con el artículo 203 de la Ley Hipotecaria. No obstante este expediente tramitado ante notario, hemos de tener en cuenta que, en la práctica, el procedimiento que suele utilizarse en la mayor parte de los casos para llevar a cabo la rectificación de superficie de una finca y la plena concordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral es el tramitado ante el registrador de la propiedad.
Por lo que se refiere a este procedimiento tramitado por el registrador, se encuentra regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y se trata de un procedimiento encaminado a inscribir la representación gráfica de la finca. Del cual debemos de destacar:
- La posibilidad de que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real inicie el procedimiento mediante instancia privada, con firma legitimada ante notario o ratificada ante el registrador, así como su presentación a través de la sede electrónica de la web del Colegio de Registradores. La presentación se hará ante el registro en que radique la finca en cuestión.
- El interesado deberá aportar, bien la certificación catastral descriptiva y gráfica o, cuando la descripción catastral no se corresponda con la realidad física de la finca, una representación gráfica georreferenciada alternativa.
- El registrador notificará a los titulares registrales o catastrales, según el caso para que estos puedan alegar en el término de veinte días lo que a su derecho convenga.
En ningún caso podrá practicarse la inscripción en caso de que pueda verse afectado el dominio público. En los demás casos, a la vista de alegaciones, el registrador decidirá a su prudente arbitrio.
En todo caso, cualquiera que sea el procedimiento utilizado para rectificar la superficie de una finca, hay que tener en cuenta que el control de legalidad corresponde al registrador de la propiedad del distrito hipotecario al que pertenezca la finca en cuestión, el cual deberá asegurarse de que se han cumplido todos los requisitos en cada caso y de que no ha resultado perjuicio alguno para los derechos de los titulares de las fincas colindantes.
