¿Es válida la cláusula de duración indefinida en un arrendamiento para uso distinto del de la vivienda?

Arrendamiento de cuatro locales de negocio mediante contratos celebrados en fecha 1 de diciembre de 1998, por consiguiente, estando ya vigente la nueva LAU de 1994. Inclusión en todos los contratos de una cláusula de duración de un año, prorrogable por plazos de igual duración a exclusiva decisión del arrendatario, sin limitación temporal de dichas prórrogas, que, en consecuencia, podrían ser usadas de modo indefinido.

¿Es válida y vinculante para el arrendador dicha cláusula?

El apartado 1 del artículo 4º de la LAU 1994 establece que los arrendamientos regulados en dicha Ley se someterán imperativamente, entre otras normas, a las comprendidas en su Título IV. Y el artículo 37 (ubicado en dicho Título) prevé que la formalización escrita del contrato habrá de comprender, entre otros extremos, "la duración pactada".

En el caso expuesto la duración es pactada, evidentemente, pero vulnera los preceptos de carácter general que disciplinan los contratos y, en concreto, el artículo 1543 CC , que impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el 1256, que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.

Si bien dicha cláusula es nula de pleno derecho, tampoco puede entrar en juego el art. 1581 CC, y por tanto, dejar en manos del arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores. En aras de buscar un equilibrio para ambos contratante en la reciprocidad de sus intereses, la solución pasa por acudir, por vía analógica, a la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando el arrendatario es persona jurídica, la duración máxima que cabe imponer al arrendador, es la de treinta años que la Ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 CC.

Si la doctrina de esta sentencia se consolida, asistimos a un cambio radical en el tratamiento legal de los pactos de duración indefinida que los contratantes acuerden en los contratos de arrendamiento.