La reciente publicación de la Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía, en el BOJA nº 247 del 24 de diciembre, ha introducido un cambio radical en la gestión de los arrendamientos urbanos en la comunidad. Esta nueva normativa entrará en vigor el próximo 24 de enero de 2026, cumpliendo así el plazo de un mes desde su publicación oficial en el BOJA.
A través de su Disposición Adicional Sexta, el Gobierno andaluz ha establecido la “Supresión de la obligación del depósito de fianzas por arrendamiento de fincas urbanas en la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía”.
Hasta ahora, este trámite era obligatorio, gestionado por la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) mediante el conocido Modelo 806. A partir de la entrada en vigor de esta norma, el arrendador conservará la fianza bajo su custodia personal, eliminando las esperas que suponía el ingreso y la posterior solicitud de devolución de la fianza.
Es fundamental aclarar que esta modificación legislativa no exime al inquilino de pagar la fianza, ya que esta sigue siendo obligatoria según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La diferencia sustancial radica en que ahora será el arrendador quien conserve el dinero en su poder hasta que finalice el contrato.
La razón detrás de esta medida es la contradicción de tiempos entre la normativa estatal y la gestión autonómica. Según el artículo 36.4 de la LAU, el propietario debe devolver la fianza en un plazo máximo de un mes desde la entrega de las llaves; de lo contrario, el importe empieza a devengar intereses legales.
Sin embargo, en la práctica, AVRA tardaba con frecuencia mucho más de 30 días en reintegrar los fondos. Esto generaba una situación perjudicial para el arrendador, quien se veía obligado a adelantar el dinero de sus propios fondos para cumplir con la ley y evitar sanciones.
A pesar de las ventajas en términos de agilidad, la medida ha despertado dudas razonables entre los fiscalistas sobre su impacto. El depósito en AVRA no era solo un trámite administrativo; funcionaba como un mecanismo de control cruzado que informaba a la Hacienda pública sobre la realidad del mercado arrendatario.
Al eliminarse este paso intermedio, surgen tres dudas fiscales:
- Pérdida de trazabilidad: El depósito era la «huella» que confirmaba oficialmente que un piso estaba alquilado. Sin ese aviso previo, resulta mucho más complejo vigilar qué ingresos se están declarando y cuáles se quedan en la economía sumergida.
- Debilitamiento del control sobre deducciones: Muchos inquilinos se benefician de deducciones por alquiler. Sin el depósito obligatorio en AVRA, desaparece el método de acreditación oficial que tradicionalmente exigía la Administración para validar estos beneficios fiscales.
- Métodos de fiscalización indirecta: Al romperse la conexión automática entre AVRA y Hacienda, la inspección tributaria tendrá que recurrir a métodos más complejos y costosos, como el cruce de datos de consumos de suministros o el rastreo de transferencias bancarias, para combatir la economía sumergida.
Esta transición deja en el aire si la Junta de Andalucía implementará algún sistema alternativo de notificación para mantener la vigilancia fiscal que antes garantizaba el depósito de la fianza en AVRA.
