La Sentencia del Tribunal Supremo 1637/2025, de 17 de noviembre, unifica la doctrina y establece que el pacto para repercutir el IBI y la tasa de basuras es válido con el mero acuerdo por escrito, siempre que dichos tributos estén individualizados para la vivienda, sin que sea necesario cuantificar su importe anual en el contrato para que la cláusula sea exigible.
La resolución era necesaria ante la existencia de jurisprudencia contradictoria entre las distintas audiencias provinciales, generando inseguridad jurídica.
Esta decisión clarifica de forma definitiva la correcta interpretación del artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ofreciendo una certidumbre tanto para arrendadores como para arrendatarios.
La mercantil demandante sostiene que el conflicto se origina en el incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes. Según este documento, los dos inquilinos aceptaron explícitamente hacerse cargo de los gastos asociados al inmueble. La cláusula cuarta del contrato establecía expresamente:
«Los gastos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Comunidad de Propietarios y tasas de basuras serán de cuenta de los arrendatarios».
Los arrendatarios abonaron el IBI y la tasa de basuras correspondientes al año 2021. Sin embargo, en 2022 cesaron en su abono, alegando la nulidad de la cláusula por no concretar el importe anual de dichos tributos.
En la Sentencia de Primera Instancia se falló a favor de los inquilinos, declarando nula la cláusula por no cumplir con el requisito formal exigido por el artículo 20.1 LAU de determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
Sin embargo, la Audiencia Provincial de Mallorca revocó íntegramente la decisión anterior. Estimó la demanda del arrendador al considerar que el IBI y la tasa de basuras son gastos «susceptibles de individualización», ya que recaen de forma precisa sobre la finca arrendada.
Esta disparidad de criterios entre la primera y la segunda instancia justificó la interposición de un recurso de casación ante el Tribunal Supremo, en busca de un pronunciamiento que unificara la doctrina.
La tesis de los Arrendatarios
En su recurso de casación, los arrendatarios se centraron en que:
- El IBI y la tasa de basuras no son «susceptibles de individualización», pues gravan la propiedad del inmueble en su conjunto, sin que existan mecanismos para atribuirlos al arrendatario en función de su uso.
- El art. 20.1 LAU pretende proteger al arrendatario, garantizando que conozca la carga económica total que asume. Su argumento sostenía que la ausencia de una cifra concreta impide una previsibilidad real de costes, lo que vicia el consentimiento al no poder formarse una voluntad contractual plenamente informada.
- La falta de cuantificación vacía de contenido la norma, dejando al arrendatario, como parte débil del contrato, expuesto a cargas económicas indeterminadas.
La postura de la Audiencia Provincial
Por su parte, la Audiencia Provincial de Mallorca, cuya tesis es finalmente acogida por el Supremo, sostuvo una interpretación más sistemática y literal del precepto:
- El requisito de determinar el importe anual solo se aplica a los «gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble […] que no sean susceptibles de individualización», como son los gastos de comunidad que se reparten por cuota de participación.
- El IBI y la tasa de basuras, al recaer de forma precisa y objetiva sobre la finca arrendada, sí son gastos individualizados por su propia naturaleza.
- En consecuencia, estos tributos quedan fuera de la exigencia específica de cuantificación anual, siendo suficiente para la validez de su repercusión el pacto expreso y por escrito entre las partes.
La doctrina del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo desestima el recurso de los arrendatarios y establece una doctrina clara que resuelve la controversia.
El Tribunal establece una diferencia fundamental entre gastos «susceptibles de individualización» y los que no lo son. El Tribunal distingue entre costes inherentes a la propiedad individual (IBI) y costes derivados de la copropiedad (gastos de comunidad). La exigencia de cuantificación anual solo aplica a los segundos, pues su importe no es previsible ni está directamente vinculado al inmueble arrendado de forma aislada.
La sentencia concluye que la mención a los «tributos»en el artículo 20.1 LAU debe entenderse referida únicamente a aquellos «no susceptibles de individualización» que recaigan sobre el edificio en su totalidad. Por el contrario, tributos como el IBI o la tasa de basuras, al estar individualizados para cada vivienda, no están sujetos a la exigencia de cuantificación anual.
Con base en lo anterior, el Tribunal Supremo dicta que un pacto que repercute el IBI y la tasa de basuras al arrendatario es plenamente válido si consta expresamente por escrito.
El fallo es inequívoco al concluir:
«En consecuencia, al interpretarlo así, la sentencia recurrida no infringe el art. 20.1 LAU, y el recurso de casación debe ser desestimado».
