La transposición de la Directiva europea relativa a los administradores y compradores de créditos al Derecho español está cada vez más cerca. Con el anuncio por la Comisión Europea de la apertura de un procedimiento sancionador contra los países que no han cumplido con el plazo de transposición por la Comisión Europea, el proceso de aprobación de la norma ha tomado velocidad, y el anteproyecto de Ley de Administradores y Compradores de Créditos, publicado el 14 de marzo, ha sido finalmente remitido al Congreso de los Diputados para su tramitación parlamentaria.
El anteproyecto introduce cuestiones que exigirán un esfuerzo significativo por parte de los actores del sector para adaptarse a la nueva regulación, que, a pesar de tener un origen comunitario, incluye diferencias significativas entre los Estados miembros que sin duda afectarán a la armonización del marco normativo en la Unión Europea.
Uno de los aspectos más debatidos del anteproyecto es el impacto de la norma en las obligaciones de registro de los servicers que gestionan préstamos impagados (NPLs –non performing loans–) con garantía hipotecaria para los compradores de estas carteras.
El problema de la inscripción de los servicers en los registros administrativos
Esta cuestión ha suscitado interpretaciones dispares en los Registros de la Propiedad al resolver la duda recurrente sobre si los servicers deben inscribirse en los registros administrativos regulados por:
- La Ley 2/2009, de 31 de marzo, que regula la contratación con consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y los servicios de intermediación para la celebración de estos contratos, siendo este registro gestionado por el Ministerio de Consumo.
- La Ley 5/2019, de 15 de marzo (LCCI), reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuyo registro es gestionado por el Banco de España.
El Banco de España, lejos de aportar claridad, incrementó la confusión con su conocido Q&A sobre el registro de intermediarios de crédito y prestamistas inmobiliarios, generando más incertidumbre en el sector.
Si bien esta cuestión podría parecer menor, su impacto es significativo: la garantía hipotecaria asociada a un préstamo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, quedando la transmisión del préstamo y su garantía sujetas a la calificación del registrador. En este sentido, muchos Registros de la Propiedad exigen actualmente que tanto el comprador de la cartera de préstamos como el servicer estén inscritos en alguno de estos registros (Consumo o Banco de España), dependiendo de la fecha de concesión o novación del préstamo. Esta interpretación restrictiva ha ocasionado la denegación de inscripciones en favor del nuevo titular, no accediendo al Registro de la Propiedad una compraventa perfectamente válida.
Dicha calificación carece de lógica, en tanto que los servicers no conceden préstamos, sino que únicamente gestionan créditos impagados.
¿Qué cambiará con la nueva ley?
El anteproyecto introduce un nuevo registro obligatorio para los servicers y, de manera acertada, el último texto del anteproyecto recientemente publicado acoge el criterio que venimos defendiendo desde el sector, al indicar que ni los adquirentes de estas carteras, ni tampoco sus servicers, tendrán que inscribirse en el registro de la Ley 5/2019, aplicando además dicho criterio con carácter retroactivo, de modo que la prohibición de inscribir en el Registro de la Propiedad las cesiones de créditos no será aplicable a las cesiones de créditos que se hubieren formalizado antes de la entrada en vigor de la ley, siempre que el comprador del crédito tenga designado un administrador de crédito registrado en el nuevo registro que crea la ley.
Estas previsiones son extremadamente valiosas, sin embargo, debemos ir más allá. Para proteger adecuadamente todos los intereses en juego, la ley debe establecer además de manera inequívoca que:
- Los compradores de carteras y sus servicers no deben estar inscritos en el registro de la Ley 2/2009, un aspecto que el anteproyecto ha omitido.
- Debe establecerse un régimen transitorio para la Ley 2/2009 (similar al ahora previsto para la Ley 5/2019), de modo que la inscripción del servicer en el nuevo registro bajo la ley sea suficiente para permitir la inscripción de la nueva titularidad del préstamo hipotecario, con independencia de la fecha de concesión o de novación de ese préstamo hipotecario (sea antes o después de la entrada en vigor de la ley).
Impacto y beneficios de una regulación clara
Adoptar estas medidas no solo simplificará la carga administrativa, optimizando los recursos públicos, sino que también beneficiará a todos los actores involucrados:
- Los inversores que adquieren estas carteras contarán con un marco jurídico estable y predecible que garantice la seguridad jurídica en la valoración y adquisición de carteras.
- Las entidades financieras dispondrán de una regulación clara que favorezca la desinversión en préstamos impagados, permitiéndoles cumplir con los requerimientos en la materia.
- Los registradores de la propiedad podrán aplicar criterios homogéneos, evitando interpretaciones dispares y decisiones contradictorias.
- Los servicers podrán prestar un servicio más eficiente a los inversores, facilitando una mejor gestión de las carteras.
- Se evitará un agravio comparativo para España frente a otros países de la Unión Europea que no cuentan con este tipo de registros administrativos, favoreciendo la armonización europea.
- Se garantizará un alto nivel de supervisión de los servicers bajo el control del Banco de España, alineado con los objetivos de la Directiva, protegiendo así los intereses de los prestatarios.
La aprobación de esta ley representa una oportunidad única para abordar de manera definitiva una cuestión que ha generado incertidumbre y dificultades operativas en el sector de la compraventa de carteras de créditos. Una regulación clara y técnicamente precisa permitirá garantizar la seguridad jurídica, optimizar los procesos y proteger los intereses de todos los stakeholders, reforzando al mismo tiempo la confianza en el mercado.
