En un momento en el que los ciudadanos empiezan a asumir la nueva tasa de basuras, obligatoria en toda Espa帽a desde 2025, el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia con un impacto directo en el mercado del alquiler: el impago del IBI y de la tasa de basuras puede justificar el desahucio del inquilino cuando exista pacto expreso en el contrato.
La resoluci贸n no es una m谩s. Supone un punto de inflexi贸n en una materia que ven铆a generando una notable inseguridad jur铆dica y pronunciamientos contradictorios en distintas Audiencias Provinciales desde hace a帽os.
Os contamos la historia. En el despacho llevamos la defensa de un cliente que present贸 una demanda de desahucio frente a sus inquilinos por su negativa a abonar tales conceptos.
El caso parte de una situaci贸n relativamente habitual: un contrato de arrendamiento en el que constaba que el inquilino deb铆a asumir el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y de la tasa municipal de basuras, pero sin que se fijara el importe concreto de dichos conceptos.
En primera instancia, el juzgado rechaz贸 la demanda de desahucio al entender que, para que el arrendador pudiera repercutir estos gastos, el contrato deb铆a especificar no solo el pacto por el cual 茅stos corr铆an a cargo del arrendatario, sino tambi茅n su cuant铆a anual.
Ciertamente, la estipulaci贸n cuarta del contrato de arrendamiento que aqu铆 nos ocupa recog铆a que el IBI y la tasa de basuras corr铆an a cargo de los arrendatarios, pero sin hacer ninguna otra apreciaci贸n.
Este razonamiento se apoyaba en el art铆culo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que permite repercutir gastos al inquilino siempre que conste por escrito y se determine su importe anual a la fecha de celebraci贸n del contrato.
No obstante, desde el despacho defendimos que el referido precepto se refiere 煤nicamente a gastos NO susceptibles de individualizaci贸n, por lo que tributos tales como el IBI y la tasa de basuras quedan excluidos en tanto que recaen de forma individualizada sobre el inmueble arrendado.
Los gastos susceptibles de individualizaci贸n son aquellos que se pueden medir mediante aparatos contadores o asignar de forma precisa a una finca en cuesti贸n, mientras que los NO susceptibles de individualizaci贸n son todos aquellos que carecen de medidores individuales y que se repercuten, no en funci贸n del gasto realmente hecho, sino con base en otros factores, como la cuota de propiedad.
De esta forma, un gasto de naturaleza comunitaria (calefacci贸n central, luz de escalera, servicios de limpieza de zonas comunes, mantenimiento del ascensor, etc.) no tiene la consideraci贸n de gasto individualizado en tanto que no se repercute a los propietarios que componen el edificio de acuerdo con el gasto realmente hecho por cada uno de ellos, sino en funci贸n de su coeficiente de participaci贸n.
Todo lo contrario ocurre con el IBI y la tasa de basuras, pues suelen estar asignados a un inmueble en particular y no precisan de ning煤n acto posterior de distribuci贸n. Basta con ver los recibos que a estos efectos emiten los Ayuntamientos para ver como en los mismos se hace constar la direcci贸n en donde se encuentra la finca en cuesti贸n e incluso su referencia catastral.
Por lo tanto, como bien sostuvo la Audiencia Provincial de Baleares en su sentencia resolviendo el recurso que interpusimos contra la resoluci贸n de primera instancia, el IBI y la tasa de basuras quedan excluidos del 谩mbito del art铆culo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y sometidos 煤nicamente a lo que negocien arrendador y arrendatario.
Pese al pronunciamiento de la Audiencia, los inquilinos recurrieron en casaci贸n alegando que exist铆an resoluciones contradictorias en distintas provincias. Y no les faltaba raz贸n: mientras unas Audiencias exig铆an que se especificase el importe para validar la cl谩usula contractual, otras sosten铆an lo contrario.
La intervenci贸n del Tribunal Supremo era, por tanto, necesaria.
Y finalmente, por medio de la sentencia dictada el 17 de noviembre de 2025, el Tribunal Supremo ha zanjado el debate: los requisitos del art铆culo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no se aplican al IBI ni a la tasa de basuras, al tratarse de gastos perfectamente individualizados. En consecuencia, no es necesario que el contrato refleje su importe para que el arrendador pueda exigir su pago al inquilino.
En un mercado de alquiler tensionado y en plena revisi贸n de los costes asociados a la vivienda, esta sentencia introduce una claridad necesaria: lo pactado, cuando es legal y escrito, obliga. Y el Tribunal Supremo acaba de recordarlo con toda contundencia.
