En una decisión importante para la defensa de los fiadores en los contratos de arrendamiento, el Tribunal Supremo, en su Sentencia 1407/2025, de 13 de octubre, ha establecido que no se puede exigir a un fiador la consignación de las rentas debidas para poder recurrir una condena económica cuando su apelación se limita a cuestionar su propia obligación y no afecta a la resolución del contrato ni al desahucio del arrendatario.
El conflicto escaló desde la Primera Instancia hasta el Alto Tribunal debido a una interpretación controvertida del artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
El litigio se originó con una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas presentada por una entidad ante el Juzgado de Primera Instancia. La demanda se dirigió contra la entidad arrendataria y contra tres fiadores solidarios.
La sentencia inicial, dictada el 28 de septiembre de 2023, estimó íntegramente la demanda y contenía los siguientes pronunciamientos:
- Declaró resuelto el contrato de arrendamiento del local comercial.
- Decretó el desahucio de la entidad arrendataria.
- Condenó solidariamente a la arrendataria y a los fiadores, al pago de 16.080,56 euros en concepto de rentas adeudadas, más las que se devengaran hasta la efectiva recuperación del inmueble.
Los fiadores interpusieron recurso de apelación. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Valencia desestimó su recurso no por el fondo del asunto, sino al apreciar una causa de inadmisión: la falta de consignación de las rentas debidas, tal como exige el artículo 449.1 de la LEC.
El argumento central de la Audiencia Provincial se basó en una lectura literal del precepto:
“La parte apelante, aun fiadora, está constreñida a cumplir tal carga, pues, el precepto legal procesal se ciñe al demandado, sin restringir o especificar con el apelativo del arrendatario”.
Esta decisión, que cerraba la puerta a la Segunda Instancia para los fiadores por un motivo formal, hizo necesaria la intervención del Tribunal Supremo para unificar doctrina.
La controversia jurídica se centró en la colisión entre dos formas de interpretar el artículo 449.1 de la LEC. Por un lado, una interpretación literal; por otro, una interpretación finalista.
La postura adoptada por la Audiencia Provincial se fundamentó en la literalidad del término «demandado». Según esta visión, la ley no distingue entre los distintos tipos de demandados en un proceso de desahucio. Si el proceso conlleva un lanzamiento, cualquier demandado que desee recurrir debe cumplir con el requisito de consignación, con independencia de su posición jurídica (arrendatario o fiador) o del objeto de su recurso.
Frente a la tesis anterior, los recurrentes defendieron la interpretación que finalmente acogió el Tribunal Supremo. Sostuvieron que la finalidad del precepto es evitar que el arrendatario utilice los recursos judiciales como una táctica para perpetuar la posesión del inmueble sin pagar la renta.
El Tribunal Supremo, en un ejercicio de ponderación, optó por la interpretación finalista, priorizando el derecho fundamental a la defensa sobre un formalismo procesal que, en este caso concreto, resultaba desproporcionado y carente de justificación.
La Sala de lo Civil razonó detalladamente por qué la exigencia de consignar las rentas a los fiadores era «rigorista y desproporcionada» en las circunstancias del caso, basándose en los siguientes argumentos:
- Objeto limitado del recurso: El recurso de los fiadores se limitaba exclusivamente a cuestionar su propia condición de garantes, sin afectar en modo alguno a la resolución del contrato de arrendamiento ni a la orden de desahucio.
- Firmeza del desahucio: Los pronunciamientos relativos al desahucio y a la condena de la arrendataria principal ya eran firmes al no haber sido recurridos. Por tanto, no existía ningún riesgo de que la apelación de los fiadores sirviera para «dilatar indebidamente la efectividad de la sentencia» en lo que respecta a la recuperación del inmueble por parte del arrendador.
- Privación del derecho de defensa: Imponer esta gravosa carga económica a los fiadores, cuyo único objetivo era discutir su vinculación al contrato, constituía una «privación injustificada del derecho de defensa».
La sentencia subraya que la interpretación finalista del art. 449.1 de la LEC es coherente con la doctrina que busca evitar que los requisitos procesales se conviertan en obstáculos irrazonables para el acceso a la justicia.
En definitiva, el Tribunal Supremo estimó el recurso de casación, anuló la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia y ordenó la devolución de las actuaciones. Con ello, obliga al tribunal de apelación a admitir el recurso de los fiadores y a entrar a resolver sobre el fondo de la cuestión planteada: si eran o no responsables solidarios de la deuda.
