Una de las cuestiones que puede dar lugar a controversia una vez concluida la compraventa de un inmueble es la relativa a la diferencia de superficie entre la reflejada en el contrato y la superficie real. En este concreto aspecto cabe decir que las compraventas se diferencian entre aquellas efectuadas por precio alzado (comúnmente conocidas como a «cuerpo cierto») y las hechas a razón de un tanto por unidad de medida o número.
El Código Civil establece expresamente el diferente tratamiento que ha de darse en un caso o en otro en sus artículos 1469 a 1472, quedando constancia en el primero de estos preceptos la obligación principal que recae en el vendedor: entregar la cosa vendida.
Comenzando por la venta por precio alzado o como «cuerpo cierto», cabe decir que se trata de aquéllas compraventas en las que se fija un precio determinado por la finca en su totalidad -considerada como un todo-, con independencia de que los metros cuadrados que resulten de una medición posterior difieran, en más o en menos, de la superficie contemplada en el contrato. El precio no variará con posterioridad aunque exista un decalaje entre la superficie real y la consignada contractualmente y las partes no podrán reclamarse el incremento o decremento de precio resultante proporcionalmente. Por ende, la superficie del inmueble no es un elemento determinante de la voluntad de los contratantes a la hora de concluir el negocio jurídico.
Ahora bien, en el supuesto de que la venta comprenda dos o más fincas por un precio a tanto alzado y en el contrato se hagan constar los linderos y la superficie de las citadas fincas, el vendedor está obligado a entregar todo cuanto quede dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la superficie reflejada en el contrato y, si no pudiere, el comprador puede optar por una rebaja en el precio proporcional a la merma en la superficie o por anular el contrato de compraventa.
Por su parte, en la venta concretada a razón de un tanto por unidad de medida o número, la superficie sí que se constituye en un elemento esencial del contrato, distinguiendo el Código Civil los siguientes supuestos:
(i) Si se entrega menos superficie pero ésta no supera la décima parte (10%) de la superficie expresada en el contrato, el comprador puede solicitar que se rebaje el precio proporcionalmente.
(ii) Si la menor superficie es igual o superior a la décima parte (10%), el comprador puede optar entre exigir la rebaja proporcional en el precio o por rescindir el contrato.
(iii) Si se entrega más superficie de la expresada en el contrato, el comprador está obligado a pagar el incremento proporcional de precio si la mayor superficie no supera la vigésima parte (5%).
(iv) Si la superficie entregada de más supera la vigésima parte (5%) de la expresada en el contrato, el comprador puede optar entre satisfacer el aumento proporcional de precio resultante o desistir del contrato.
Es muy importante señalar que las partes contratantes cuentan con el exiguo plazo de seis meses, a contar desde la entrega del inmueble, para entablar las acciones que les correspondan en virtud de lo expuesto anteriormente. Además, se trata de un plazo de caducidad y no de prescripción por lo que superado el plazo antedicho no se podrá reclamar por la diferencia de cabida que pueda existir.
Sin embargo, cuando la diferencia de cabida proviene de una compraventa de inmueble sobre plano en la que la vivienda no existe al tiempo de perfeccionarse el contrato, se amplía el plazo de reclamación al admitirse que el comprador pueda fundamentar la existencia de un incumplimiento contractual relativo a la superficie del inmueble. En estos casos el plazo para reclamar es de 5 años para las viviendas entregadas a partir del 7 de octubre de 2015 (15 años para las entregadas con anterioridad), siendo en este caso un plazo de prescripción y no de caducidad.
Como se ha comprobado, estamos en presencia de un ámbito complejo y de variada casuística, aconsejándose el recurso al correspondiente asesoramiento profesional a la hora de suscribir un contrato de compraventa, fundamentalmente desde el punto de vista de seguridad jurídica preventiva para evitar litigios posteriores.
