En un momento en el que los ciudadanos empiezan a asumir la nueva tasa de basuras, obligatoria en toda España desde 2025, el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia con un impacto directo en el mercado del alquiler: el impago del IBI y de la tasa de basuras puede justificar el desahucio del inquilino cuando exista pacto expreso en el contrato.
La resolución no es una más. Supone un punto de inflexión en una materia que venía generando una notable inseguridad jurídica y pronunciamientos contradictorios en distintas Audiencias Provinciales desde hace años.
Os contamos la historia. En el despacho llevamos la defensa de un cliente que presentó una demanda de desahucio frente a sus inquilinos por su negativa a abonar tales conceptos.
El caso parte de una situación relativamente habitual: un contrato de arrendamiento en el que constaba que el inquilino debía asumir el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y de la tasa municipal de basuras, pero sin que se fijara el importe concreto de dichos conceptos.
En primera instancia, el juzgado rechazó la demanda de desahucio al entender que, para que el arrendador pudiera repercutir estos gastos, el contrato debía especificar no solo el pacto por el cual éstos corrían a cargo del arrendatario, sino también su cuantía anual.
Ciertamente, la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento que aquí nos ocupa recogía que el IBI y la tasa de basuras corrían a cargo de los arrendatarios, pero sin hacer ninguna otra apreciación.
Este razonamiento se apoyaba en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que permite repercutir gastos al inquilino siempre que conste por escrito y se determine su importe anual a la fecha de celebración del contrato.
No obstante, desde el despacho defendimos que el referido precepto se refiere únicamente a gastos NO susceptibles de individualización, por lo que tributos tales como el IBI y la tasa de basuras quedan excluidos en tanto que recaen de forma individualizada sobre el inmueble arrendado.
Los gastos susceptibles de individualización son aquellos que se pueden medir mediante aparatos contadores o asignar de forma precisa a una finca en cuestión, mientras que los NO susceptibles de individualización son todos aquellos que carecen de medidores individuales y que se repercuten, no en función del gasto realmente hecho, sino con base en otros factores, como la cuota de propiedad.
De esta forma, un gasto de naturaleza comunitaria (calefacción central, luz de escalera, servicios de limpieza de zonas comunes, mantenimiento del ascensor, etc.) no tiene la consideración de gasto individualizado en tanto que no se repercute a los propietarios que componen el edificio de acuerdo con el gasto realmente hecho por cada uno de ellos, sino en función de su coeficiente de participación.
Todo lo contrario ocurre con el IBI y la tasa de basuras, pues suelen estar asignados a un inmueble en particular y no precisan de ningún acto posterior de distribución. Basta con ver los recibos que a estos efectos emiten los Ayuntamientos para ver como en los mismos se hace constar la dirección en donde se encuentra la finca en cuestión e incluso su referencia catastral.
Por lo tanto, como bien sostuvo la Audiencia Provincial de Baleares en su sentencia resolviendo el recurso que interpusimos contra la resolución de primera instancia, el IBI y la tasa de basuras quedan excluidos del ámbito del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y sometidos únicamente a lo que negocien arrendador y arrendatario.
Pese al pronunciamiento de la Audiencia, los inquilinos recurrieron en casación alegando que existían resoluciones contradictorias en distintas provincias. Y no les faltaba razón: mientras unas Audiencias exigían que se especificase el importe para validar la cláusula contractual, otras sostenían lo contrario.
La intervención del Tribunal Supremo era, por tanto, necesaria.
Y finalmente, por medio de la sentencia dictada el 17 de noviembre de 2025, el Tribunal Supremo ha zanjado el debate: los requisitos del artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no se aplican al IBI ni a la tasa de basuras, al tratarse de gastos perfectamente individualizados. En consecuencia, no es necesario que el contrato refleje su importe para que el arrendador pueda exigir su pago al inquilino.
En un mercado de alquiler tensionado y en plena revisión de los costes asociados a la vivienda, esta sentencia introduce una claridad necesaria: lo pactado, cuando es legal y escrito, obliga. Y el Tribunal Supremo acaba de recordarlo con toda contundencia.
