1. Un régimen de orden público con dos obligaciones indisociables
La protección del comprador de vivienda sobre plano en España se construyó históricamente sobre la Ley 57/1968, hoy reflejada en el marco normativo de la Ley 20/2015. Se trata de un régimen de marcado carácter tuitivo y de orden público económico, destinado a asegurar que las cantidades anticipadas por el comprador queden debidamente garantizadas frente al incumplimiento del promotor.
El sistema descansa en dos planos:
(i) la obligación del promotor de constituir garantía (aval o seguro) por las cantidades entregadas a cuenta; y
(ii) la obligación propia del banco depositario de controlar los ingresos que recibe en cuentas vinculadas a promociones, exigiendo que las cantidades estén garantizadas y respondiendo, en su caso, por el incumplimiento de ese deber.
La razón de ser de esta “doble llave” es evidente: el legislador no quiso que la eficacia protectora dependiera únicamente de la conducta del promotor, sino que atribuyó a la entidad de crédito una función estructural de salvaguarda.
2. Evolución jurisprudencial y tensión interpretativa
Durante un primer periodo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo mantuvo una lectura coherente con la finalidad protectora del régimen: la responsabilidad de la entidad depositaria se activaba cuando conocía o debía conocer que estaba recibiendo cantidades procedentes de compradores en el marco de una promoción sobre plano, formulándose ese estándar como un deber activo de supervisión y control.
Posteriormente, ciertas líneas interpretativas introdujeron matices que han tenido un impacto relevante en la práctica. En especial, se abrió espacio a argumentos defensivos de las entidades depositarias basados en la dificultad de identificar el origen o naturaleza de determinados ingresos.
3. El punto crítico: ingresos canalizados por terceros y la “despersonalización” del pago
El problema se hace particularmente visible cuando las cantidades llegan a cuentas del promotor no mediante transferencias directas del comprador, sino a través de terceros (p. ej., abogados, intermediarios, agencias o estructuras de pago colectivas).
En estos supuestos, algunas resoluciones han permitido sostener que la entidad depositaria no habría tenido elementos suficientes para conocer que se trataba de anticipos amparados por la Ley 57/1968, y que, por tanto, no sería exigible la activación del deber de vigilancia en los términos más intensos.
La consecuencia práctica de esta idea —más allá de su formulación jurídica— es que la protección puede quedar condicionada por la “trazabilidad formal” del ingreso: identificación nominal del comprador, claridad del concepto, correspondencia inmediata entre ingreso y contrato, etc. Cuando esos elementos no aparecen reflejados de forma explícita, el comprador puede encontrarse en una posición probatoria más compleja o incluso sin una vía clara de reclamación frente a la entidad depositaria.
4. De la norma tuitiva al formalismo: un riesgo de vaciamiento material
Este desplazamiento hacia exigencias formales resulta difícilmente compatible con los principios que deben regir la interpretación de normas de carácter tuitivo. La protección de orden público no debería depender de una arquitectura bancaria o documental que la propia ley no enumera de manera expresa.
Si la eficacia del régimen queda subordinada a cómo se redacta un concepto de transferencia o a la elección de un canal de pago, se corre el riesgo de transformar un mecanismo de protección automática en un sistema contingente: operativo solo cuando la estructura transaccional “encaja” con determinados patrones formales, no establecidos por la Ley.
En la práctica, ello favorece la aparición de estructuras que diluyen la visibilidad del pago (pagos agrupados, conceptos genéricos, interposición de terceros) y, con ello, debilitan la capacidad de imputar conocimiento o deber de conocimiento a la entidad depositaria.
5. Impacto en la praxis: por qué el abogado debe operar con estándares jurisprudenciales, no solo legales
Este escenario tiene una derivada de enorme relevancia práctica: el abogado que asesora al comprador sobre plano no puede limitar su actuación a un “cumplimiento abstracto” del texto legal. Dado que la ley no define de forma exhaustiva los requisitos formales que, en determinados casos, terminan condicionando la efectividad de la tutela, el asesoramiento debe incorporar un conocimiento preciso de la jurisprudencia aplicable y de los estándares probatorios exigibles.
En términos operativos, ello implica, como mínimo:
- no autorizar pagos sin garantía individual/póliza/certificado correctamente emitido para ese ingreso;
- asegurar una trazabilidad completa (beneficiario, cuenta, referencia contractual, concepto inequívoco);
- evitar estructuras de pago que oculten la identidad del comprador o la finalidad del ingreso;
- anticipar escenarios de litigación, documentando advertencias, requerimientos y comunicaciones.
Se produce además una paradoja jurídica: puede ocurrir que, aun habiéndose realizado una due diligence conforme a la ley y con una diligencia razonable, el comprador quede desprotegido por exigencias jurisprudenciales no previstas expresamente en la norma. En ese supuesto, el abogado podría quedar exonerado de responsabilidad profesional por haber cumplido su estándar de diligencia, pero el comprador quedaría igualmente sin la tutela material que el régimen de orden público pretendía garantizar.
6. Consideración final: seguridad jurídica y confianza en la inversión inmobiliaria
El debate no es meramente técnico. En un mercado que depende de la confianza, especialmente en el ámbito internacional, el riesgo de que la tutela del comprador sobre plano quede condicionada por formalismos no explicitados normativamente afecta a la percepción de seguridad jurídica del sistema.
La cuestión de fondo es si el régimen protector cumple hoy su función con la intensidad prevista por el legislador o si, por el contrario, determinadas estructuras de pago y determinadas lecturas jurisprudenciales pueden terminar erosionando su eficacia material.