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El presidente de la comunidad de propietarios puede ejercitar acciones por vicios constructivos en los elementos privativos

Ana Barberia Legarra
Área Derecho Privado. Departamento de Desarrollo y Soluciones de Contenidos - Legal & T&A

STS, de 16 junio 2017 (JUR 2017, 159390). Propiedad Horizontal; Comunidad de propietarios; presidente; legitimación activa; vicios en elementos privativos.

El Tribunal Supremo establece la legitimación activa del presidente de la comunidad de propietarios para reclamar frente a la vendedora-promotora la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble

Dibujo de los habitantes de un edificio
  • Supuesto de hecho

    Una Comunidad de Propietarios interpone demanda, en ejercicio de acción de responsabilidad contractual frente a la vendedora-promotora del edificio para la subsanación de defectos constructivos. La demandada se opone alegando, entre otros motivos, falta de legitimación activa del presidente de la comunidad.

  • Criterio o ratio decidendi

    El Juzgado estima parcialmente la demanda y, admitiendo la legitimación, condena a la promotora a realizar las obras necesarias para la subsanación de los defectos constructivos. Apelado el fallo por la constructora, la Audiencia estima el recurso, y revoca la sentencia sin entrar en el fondo del asunto al apreciar falta de legitimación de la comunidad y del presidente. Entiende la Sala que la legitimación solo corresponde a los propietarios individuales de viviendas y garaje que son los que han otorgado el contrato de compra y además añade que en las distintas juntas de propietarios se había autorizado para reclamar por vicios en elementos comunes y privativos, pero no para ejercitar acciones derivadas de sus respectivos contratos de compraventa.

    El Alto Tribunal considera que la Audiencia desconoce la doctrina establecida, entre otras, en su sentencia de 23 de abril de 2013 sobre legitimación activa del presidente de la comunidad de propietarios para ejercitar acción de responsabilidad contractual ex art. 1101 CC frente a la vendedora.

    Fundamenta la sentencia que al menos en dos actas de la Juntas de Propietarios se faculta al presidente para reclamar los vicios en elementos privativos ejerciendo las acciones que procedan «según ley». Éste amplio mandato, permitiría al presidente ejercitar acciones relativas al incumplimiento contractual, ya que no sería exigible que se reflejara en el acta el tipo de acción procesal ejercitable, siendo además de indudable interés para la comunidad que se litigue bajo una misma representación.

    Por todo ello, se casa la sentencia recurrida y se confirma la de la instancia.

  • Documentos relacionados

    Normativa considerada

    • Art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960, 1042)
    • SAP Alicante (Sección 8ª), sentencia núm. 134/2010, de 18 marzo (JUR 2010207122).

    Máximas relacionadas

    • ARRENDAMIENTO DE OBRA: El Presidente tiene legitimación para actuar en defensa de los intereses tanto comunes de la Comunidad de Propietarios representados por los diferentes defectos constructivos que han sido denunciados y que afectan a zonas comunitarias de las edificaciones, como privados al contar con la autorización de los comuneros en junta. MIX2012920888
    • ARRENDAMIENTO DE OBRA: La representación legal conferida al Presidente de la comunidad de propietarios comprende la legitimación para reclamar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble, sin perjuicio de la responsabilidad de su gestión frente a los copropietarios. MIX2011904891

    Sentencias relacionadas:

    • TS (Sala de lo Civil, Sección 1), sentencia núm. 278/2013, de 23 abril (RJ 2013, 3496)
    • TS (Sala de lo Civil, Sección 1), sentencia núm. 584/2012, de 22 octubre. (RJ 2012, 11064)
    • TS (Sala de lo Civil, Sección 1), sentencia núm. 358/2008, de 30 abril. (RJ 2008, 2690)
    • TS (Sala de lo Civil, Sección Unica), sentencia núm. 679/2003, de 8 julio. (RJ 2003, 4612)
    • TS (Sala de lo Civil), sentencia núm. 411/1995, de 10 mayo. (RJ 1995, 4226)

    Bibliografía

    • Legitimación activa del presidente de comunidad de propietarios para reclamar judicialmente los daños producidos por defectos constructivos del edificio existentes en elementos de naturaleza privativa [Crónicas TS (Sala 1ª) año 2013-2014]. (BIB 2014, 9767)
    • Doctrina jurisprudencial sobre la legitimación activa del presidente de la comunidad. Germán Elizalde Redín Revista Aranzadi Doctrinal num. 10/2012. (BIB 2012, 85)
    • Comentario a la Sentencia de 10 de octubre de 2011. Francisco M. Echeverría Summers. Revista Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil num. 89/2012. (BIB 2012, 1106)
    • Comentario al art. 13 de la LPH. Mª del Carmen González Carrasco Grandes Tratados. (BIB 2010, 7379)

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