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10/08/2020. 01:37:11

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Defectos de construcción ¿está desamparado el comprador si han transcurrido los plazos de garantía de la LOE?

Despacho de abogados especializado en Derecho Inmobiliario.

La entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) originó la delimitación de la responsabilidad civil de los agentes intervinientes en el proceso de edificación por los daños materiales originados durante el mismo. Con anterioridad al citado texto legal las responsabilidades en el ámbito de la construcción se regían por lo establecido en el artículo 1591 del Código Civil, complementado por una interpretación jurisprudencial extensiva del mismo ya que el origen decimonónico del precepto estaba pensado para un tipo de construcción de menor complejidad.

Edificio en construcción

En base a la LOE los compradores y terceros adquirentes están legitimados para reclamar a los agentes intervinientes en la edificación, dentro de los siguientes plazos a contar desde la firma del acta de recepción:

a)    Durante diez años por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b)   Durante tres años por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

c)    Durante un año, el constructor responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Los plazos de garantía son de caducidad y las acciones para exigir la responsabilidad que corresponda prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

Por tanto, ¿qué sucede si ha prescrito la acción para reclamar la responsabilidad civil por daños materiales en base a la LOE? ¿Queda desamparado el adquirente?

La respuesta es negativa. La jurisprudencia ampara a los compradores frente a los promotores inmobiliarios en base a la responsabilidad civil contractual derivada de los contratos de compraventa de los inmuebles afirmando la compatibilidad de esta acción con las basadas en la LOE. De hecho, En efecto, en el propio art. 17.9 LOE se dispone que: «Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa».

La jurisprudencia entiende que los promotores inmobiliarios efectúan una intervención eficaz y directa en todo el proceso edificatorio, por lo que deben procurar entregar la obra sin deficiencias, presentando al mercado un producto correcto, máxime cuando se trata de viviendas en régimen de propiedad horizontal en cuanto hogar y morada de las personas. El promotor que vende el fruto de su industria tiene la obligación de hacer, de hacer bien y de entregar la edificación conforme a las especificaciones del plano, proyecto, memoria de calidades, etc. El vendedor está ligado a los adquirentes por los correspondientes contratos de compraventa y como tal asume el deber de entregar las cosas en condiciones de utilidad, es decir, exentas de vicios constructivos que frustren su utilidad y uso. Como consecuencia de ello, si el objeto vendido resulta de inferior calidad, este defecto debe imputarse al vendedor que no empleó toda la diligencia profesional que le es exigible.

Para finalizar hacemos constar una matiz a tener presente en cuanto a la prescripción de las acciones ya que hasta el 7 de octubre de 2015, el plazo de prescripción para reclamar en base al incumplimiento de los contratos de compraventa era de quince años, de tal modo que, en caso de patologías de estructura y cimentación, se superaba el plazo decenal en cinco años más. A partir de la fecha indicada el plazo ha quedado reducido a cinco años lo que extenderá el plazo de reclamación previsto en la LOE en el caso de vicios o defectos que afecten a la habitabilidad (tres años) o en los que afecten a la terminación o acabado de los inmuebles (1 año) pero no superará el de diez años establecido para los daños materiales de carácter estructural.

 

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