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02/03/2024. 14:53:32

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STS 1671/2023, de 29 noviembre (JUR 2023\436953)

El alquiler vacacional de las viviendas es una actividad económica

Irune Agorreta Martínez. Editora en Aranzadi LA LEY

Varios propietarios y una mercantil interpusieron una demanda contra la comunidad de propietarios por la que solicitaban que se declarara que la prohibición contenida en las «normas de comunidad» no incluye el uso y destino de las viviendas al arrendamiento de estancia corta, alquiler vacacional o piso turístico. En dichas «normas de comunidad» del edificio, establecidas por la promotora e incluidas en los contratos de compraventa de las viviendas se indica que «queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc.) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado».

La comunidad de propietarios demandada se opuso a la demanda y el Juzgado desestimó la misma, razonando que el uso de las viviendas como apartamentos turísticos es una actividad económica prohibida en las normas de la comunidad y que la enumeración de actividades contenidas en las mismas tiene un mero carácter ejemplificativo, añadiendo que la actividad supone para el propietario la obtención de un rendimiento económico que se materializa en el cobro de un prestación económica, siendo clara la prohibición de la misma en los estatutos.

Contra la sentencia de instancia interpuso la parte actora recurso de apelación, que fue a su vez desestimado por la Audiencia Provincial, confirmando el pronunciamiento del Juzgado.

Finalmente, interpuso la parte actora recurso de casación, que el Tribunal Supremo desestima. Los recurrentes entienden que la interpretación de la Audiencia Provincial se opone a la doctrina del Tribunal Supremo por la que las limitaciones al derecho de propiedad deben ser interpretadas de modo restrictivo y, para que sean válidas y eficaces, deben constar de forma expresa. Sin embargo, el Alto Tribunal trayendo a colación la STS 358/2018, de 15 junio, concluye que la aplicación de la doctrina de la Sala al caso lleva a la confirmación de la sentencia recurrida. Destaca la condición de económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica. Por tanto, el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica equiparable a las numeradas en los estatutos, caracterizadas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial.

Esta interpretación del Tribunal Supremo, indica la sentencia, es acorde con la jurisprudencia de la Sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos.

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