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01/02/2023. 01:10:50

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Los problemas de aplicación de la Ley 1/2013 de protección de deudores hipotecarios

Profesora Titular de Derecho Civil. Universidad de Zaragoza

A punto de cumplirse un año desde la promulgación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Gráfico de barras con casitas encima

Frente al carácter coyuntural de las normas adoptadas para atender con carácter urgente los problemas sociales relacionados con la vivienda que la crisis económica estaba planteando en España y que ofrecían,como remedio paliativo de carácter urgente, la paralización de los desahucios en curso cuando se daban una serie de circunstancias muy específicas- Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección  de deudores hipotecarios sin recursos y el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios-,  la Ley 1/2013 se presenta como la norma que, con carácter completo, regula los diferentes aspectos que se entiende que son los causantes de los problemas que aquejan a los deudores de préstamos con garantía hipotecaria para adquisición de la propia vivienda.

Esta Ley intenta abordar todas las causas del problema que afecta a los deudores hipotecarios y por ello incide en diferentes sectores del Ordenamiento jurídico.  Empieza prolongando temporalmente la paralización de desahucios que afectan a personas que se encuentran en situaciones de especial vulnerabilidad.  En el ámbito mercantil procura la independencia de las entidades de tasación con respecto a las instituciones de financiación – se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario-; se intenta profundizar en el desarrollo normativo de la información precontractual que debe ofrecerse a quien pretende contratar un préstamo hipotecario para adquisición de vivienda.  Por otro lado, esta Ley perfila algunos aspectos del contenido del contrato fijando el interés moratorio en tres veces el interés legal del dinero -art 114 LH-, estableciendo que el vencimiento anticipado no puede producirse antes de que se hayan dejado impagadas tres cuotas mensuales de la obligación de devolución del préstamo – art 693.2 LEC-.  También se promueve la venta extrajudicial como mecanismo alternativo al procedimiento de ejecución hipotecaria y en relación con éste último se introducen numerosas novedades, alcanzando una trascendencia especial la posibilidad de oponerse a la ejecución por el posible carácter abusivo de las cláusulas del contrato -medida esta última que viene justificada por la STJUE de 14 de marzo de 2013-.

No obstante, la Ley no ha sido la panacea y se plantean innumerables problemas en su aplicación práctica por los diferentes sectores profesionales implicados (entidades de financiación, notarios, registradores, abogados, jueces, secretarios judiciales, etc.).  Sin pretender ser exhaustivos mencionaré como prueba de los problemas de aplicación que suscita esta Ley las cuestiones prejudiciales que desde diferentes Juzgados españoles se han planteado ante el TJUE con posterioridad a su promulgación (Juzgado de Marchena de 16 de agosto de 2013, la del Juzgado de Primera instancia nº 2 de Santander de 19 de noviembre de 2013, y la última que hemos conocido del Juzgado de Miranda de Ebro de 17 de febrero de 2014).  Otra mención que me parece imprescindible en este orden de cosas es la sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Palma de Mallorca de 3 de enero de 2014 que ha declarado nula por abusiva la cláusula de sumisión al procedimiento de venta extrajudicial. 

Además de esta Ley se han adoptado otras medidas normativas tendentes a solucionar otros problemas relacionados con el acceso a la vivienda, como la modificación operada en la Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley 4/2013 con el objetivo de movilizar el mercado del alquiler de viviendas en España.

También son muy relevantes por el cambio que implican en el Ordenamiento jurídico las medidas adoptadas por algunas CCAA que promueven la expropiación de viviendas deshabitadas por incumplimiento de su función social o en circunstancias de emergencia social.

Todas estas medidas, así como las dudas que su aplicación práctica suscita han sido analizadas por un grupo de científicos de la Universidad de Zaragoza en el marco de un Proyecto de Investigación.  Los resultados a que han llegado son recogidos en una publicación de Aranzadi que será presentada en el Congreso "Vivienda y crisis económica"  que se celebrará los días 3 y 4 de abril en la Universidad de Zaragoza.  En dicho Congreso se pretende contrastar las conclusiones a las que ha llegado este grupo de investigadores con representantes de los diferentes sectores profesionales implicados directamente en la aplicación de todas estas medidas normativas.

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