- El Código Civil limita la propiedad privada para garantizar la convivencia y proteger la intimidad entre vecinos colindantes
En la convivencia entre vecinos es habitual que surjan conflictos relacionados con las ventanas, los aires acondicionados, las terrazas o incluso los cables y tubos que sobresalen de una fachada. A primera vista podría pensarse que cada propietario puede hacer en su casa lo que desee, pero lo cierto es que el derecho de propiedad no es absoluto. El Código Civil impone límites pensados para garantizar la paz vecinal y evitar injerencias en la intimidad o el disfrute de la finca colindante. Entre ellos destacan las servidumbres de luces y vistas y la acción reivindicatoria del vuelo, dos figuras jurídicas que marcan hasta dónde llega el dominio de cada cual.
La servidumbre de luces y vistas
Los artículos 580 a 582 del Código Civil regulan esta materia. En esencia, ningún propietario puede abrir huecos o ventanas en una pared medianera —la que separa dos propiedades— sin el consentimiento del vecino.
Si la pared no es medianera, pero está contigua a otra finca, sí pueden abrirse pequeños huecos para recibir luz natural, con unas condiciones muy precisas: deben situarse cerca del techo, no superar los 30 centímetros de lado y estar protegidos con reja y malla metálica. En ningún caso permiten mirar a la finca vecina.
Tampoco se pueden abrir ventanas con vistas directas o balcones sobre el terreno del vecino si no hay al menos dos metros de distancia, o sesenta centímetros si la vista es oblicua. Estas normas evitan invasiones visuales y protegen la intimidad.
La jurisprudencia ha matizado que los huecos cerrados herméticamente con materiales translúcidos, que solo dejan pasar la luz, pero no permiten ver, no se consideran ventanas propiamente dichas, por lo que no infringen la ley. Son lo que los tribunales han llamado “falsas ventanas”.
La acción reivindicatoria del vuelo
El artículo 350 del Código Civil establece que el propietario de un terreno lo es también de su superficie y del espacio situado sobre él, el llamado vuelo. De ahí que pueda oponerse a que otros lo utilicen sin su consentimiento.
En la práctica, esto cobra relevancia cuando un vecino instala sobre la finca ajena tubos, antenas, aparatos de aire acondicionado o cables que sobresalen en el aire sobre la propiedad colindante. En tales casos, el propietario puede ejercer la acción reivindicatoria del vuelo para exigir su retirada.
Ahora bien, los tribunales recuerdan que este derecho debe ejercerse con sentido común: solo puede reclamarse cuando exista un interés real y efectivo en ese espacio aéreo, evitando actuaciones desproporcionadas o contrarias a la buena fe. El abuso de derecho, prohibido por el artículo 7.2 del Código Civil, impide usar la propiedad de forma antisocial o meramente obstaculizadora.
En definitiva, la propiedad conlleva tanto derechos como límites. Respetar la luz, la intimidad y el espacio de los demás es esencial para la convivencia. Antes de abrir una ventana o colocar un aparato, conviene informarse y, ante la duda, buscar asesoramiento jurídico: prevenir un conflicto siempre es mejor que litigarlo.
