- La Ley por el derecho a la vivienda afirma que debe aplicarse al alquiler de vivienda la normativa en materia de defensa de los consumidores y usuarios, pero deberíamos hacer algunos matices
Concretamente afirma la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LDV), que son derechos de las personas arrendatarias de vivienda, o en cualquier otro régimen jurídico de tenencia y disfrute, aquellos reconocidos en el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, y en la legislación autonómica aplicable (art. 30.1 a) LDV). Se establecen adicionalmente algunas obligaciones específicas en materia de información cuando se trate de relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios.
Siguiendo el tenor literal de la norma, podría considerarse que en todo caso los arrendatarios son consumidores y usuarios en el contrato de arrendamiento. Debe señalarse que la doctrina no es uniforme al respecto, ya que existen discrepancias sobre el concepto de consumidor y usuario cuando el arrendador no se dedica profesionalmente a esa actividad. Cabe recordar que, con anterioridad a dicha norma, ya cabía aplicar la normativa de consumidores y usuarios a los contratos de arrendamiento, cuando se realizaban entre consumidores o usuarios y empresarios (arts. 3, 4 y 59.1). Así lo entendió también el TJUE «las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que […], se aplica a un contrato de arrendamiento de vivienda concluido entre un arrendador que actúa en el marco de su actividad profesional y un arrendatario que actúa para fines ajenos a su actividad profesional».
Por consiguiente, se puede afirmar que sí cabe aplicar la normativa en materia de consumidores y usuarios a los arrendatarios cuando arrendador que actúa en el marco de su actividad profesional y un arrendatario que actúa para fines ajenos a su actividad profesional. Podría hacerse alguna matización si no se dan dichas condiciones.
La consideración como consumidor despliega efectos en varios ámbitos, por ejemplo, en la información que se suministra (art. 31 LDV) y supone que además de ser nulos los pactos en perjuicio del arrendatario, las cláusulas que no hayan sido negociadas deben cumplir ciertos requisitos como la concreción, claridad y sencillez en la redacción; la accesibilidad y legibilidad y la buena fe y justo equilibrio excluyendo cláusulas abusivas. En caso de duda, las cláusulas se interpretarán en beneficio del arrendatario que tenga la condición de consumidor. La falta de claridad en alguna de las cláusulas conllevaría su no aplicación, pero no impediría la validez del contrato.
Por último, hay que hacer una precisión, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece disposiciones que son de aplicación imperativa (de necesaria aplicación), o de aplicación supletoria (que podrán devenir obligatorias en el caso de que no haya pacto expreso entre las partes); en consecuencia, las cláusulas o condiciones que sigan esta normativa estarían excluidas del control en materia de consumidores y usuarios. Finalmente, hay que recordar que la normativa específica sobre el alquiler de vivienda establece una protección en favor del arrendatario al prever que «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título [De los arrendamientos de vivienda], salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice» (artículo 6 de la LAU).
