En apenas una semana, la política de vivienda ha recorrido casi todas las estaciones del artículo 86 de la Constitución. El 29 de septiembre, el Gobierno aprobó dos reales decretos-leyes: el 26/2026, sobre la función social de la vivienda y la oferta asequible, y el 27/2026, sobre la estabilidad de los arrendamientos de vivienda habitual. El 2 de octubre, el Congreso rechazó su convalidación (172 votos a favor y 178 en contra el primero; 166 frente a 184 el segundo) y ese mismo día el BOE publicó su derogación. El 6 de octubre, ya disueltas las Cortes, el Consejo de Ministros aprobó los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, que reproducen en lo sustancial los anteriores y quedan sometidos ahora a la Diputación Permanente. Conviene ordenar jurídicamente lo ocurrido.
Qué significa la derogación por falta de convalidación
El artículo 86.2 CE obliga a someter el decreto-ley al Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación para su convalidación o derogación. El rechazo no equivale a una declaración de nulidad: el decreto-ley pierde su vigencia hacia el futuro, pero los efectos producidos mientras estuvo vigente no desaparecen. Así lo recordó Santamaría Pastor a propósito del Real Decreto-ley 9/2024, derogado en enero de 2025: la derogación supone pérdida de vigencia «pro futuro», no nulidad.
En este caso, la vigencia fue mínima. El Real Decreto-ley 26/2026 entró en vigor el 1 de octubre y fue derogado al día siguiente; el 27/2026, que debía entrar en vigor el 2 de octubre, apenas llegó a desplegar efectos, si es que llegó a hacerlo. Aun así, el lapso no es jurídicamente irrelevante. Las comunicaciones, solicitudes o pactos formalizados en esas horas al amparo del régimen derogado deben examinarse caso por caso, sin presumir su invalidez automática. Fuera de esas situaciones, recobra plena aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción anterior, con sus plazos de preaviso y su régimen de prórrogas.
La reaprobación: constitucional, pero no inocua
La Constitución no prohíbe que el Gobierno vuelva a aprobar, mediante un nuevo decreto-ley, un contenido que el Congreso acaba de rechazar. Existe, además, un precedente reciente: tras la derogación del Real Decreto-ley 9/2024, el Real Decreto-ley 1/2025 recuperó parte de sus medidas pocos días después. La práctica es, por tanto, constitucionalmente admisible, aunque tensiona la seguridad jurídica y obliga a justificar con especial rigor el presupuesto habilitante de la extraordinaria y urgente necesidad, que la doctrina constitucional exige acreditar de forma explícita y razonada, con una conexión de sentido entre la situación de urgencia y las medidas adoptadas.
La novedad está en el órgano que decidirá. Disueltas las Cámaras, el artículo 78.2 CE atribuye a la Diputación Permanente la convalidación o derogación de los decretos-leyes. Esta institución, pensada para garantizar la continuidad parlamentaria y no para alterar mayorías, se convierte así en árbitro de una política que el Pleno rechazó cuatro días antes de la disolución. Su composición refleja, en proporción, la del Congreso disuelto, pero la aritmética de un órgano reducido puede no coincidir con la del Pleno, y esa diferencia es precisamente la que hace viable la segunda oportunidad.
El margen de decisión de la Diputación Permanente es, además, binario. Como el Pleno, solo puede convalidar o derogar el texto en una votación de conjunto, sin introducir enmiendas, y debe hacerlo dentro de los treinta días siguientes a la promulgación, es decir, a comienzos de noviembre y en plena precampaña electoral. Los dos decretos-leyes se votarán por separado, como ocurrió el 2 de octubre, y nada impide un resultado dispar: que se convalide el 29/2026, con las limitaciones a las adquisiciones especulativas hasta 2030, la protección frente a desahucios de personas vulnerables y los préstamos del programa TU CASA, y se derogue el 28/2026, que concentra la prórroga automática de los contratos y la indemnización por no renovación.
Un decreto-ley con entrada en vigor diferida
El rasgo técnico más llamativo es la disposición final segunda del Real Decreto-ley 28/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre: su entrada en vigor se fija el 15 de noviembre de 2026. Como el plazo de convalidación de treinta días concluye antes, la norma no llegará a aplicarse si la Diputación Permanente la deroga. Se evita así repetir la situación de los efectos fugaces del 27/2026: no habrá relaciones jurídicas nacidas bajo una norma efímera. El Real Decreto-ley 29/2026, en cambio, entró en vigor con su publicación y ya produce efectos.
La solución es prudente desde la perspectiva de la seguridad del tráfico, pero abre un interrogante de fondo. Si la urgencia es tal que justifica legislar por decreto-ley, resulta difícil explicar que la norma necesite esperar más de cinco semanas para aplicarse. Quien impugne el decreto ante el Tribunal Constitucional encontrará en ese diferimiento un argumento serio contra la concurrencia del presupuesto habilitante. Quien lo defienda alegará que el problema que se pretende atajar, el vencimiento masivo de contratos entre 2027 y 2030 que invoca la exposición de motivos, exige reglas ciertas con antelación suficiente.
Recomendaciones prácticas
Para arrendadores, inquilinos y sus asesores, la consigna es la cautela. Hasta que la Diputación Permanente se pronuncie, conviene documentar con precisión fechas de comunicaciones y preavisos, no anticipar indemnizaciones por no renovación que todavía no son exigibles y revisar las operaciones de adquisición afectadas por las limitaciones del Real Decreto-ley 29/2026, que sí están vigentes. Sea cual sea el resultado, el debate legislativo de fondo sobre el modelo de arrendamiento corresponderá a las nuevas Cortes: se ha aplazado, no se ha cerrado.
