El RDL 26/2026, de 29 de septiembre, publicado en el BOE el día 30 y en vigor con carácter general desde el 1 de octubre, interviene a la vez en la LAU, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, la LEC, la Ley del IRPF, la Ley del IVA, el TRLRHL y la Ley 11/2009 de SOCIMI.
Entre sus medidas destacan una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de vivienda habitual que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 y un tope a la actualización de rentas hasta el 31 de diciembre de 2027: 2 % sin pacto, 0 % si lo pactado supera el índice de referencia. Declara nula la renuncia al tanteo y retracto, extiende la suspensión de lanzamientos por vulnerabilidad hasta 2030, habilita recargos de IBI que pueden alcanzar el 150 % en vivienda vacía y turística, y crea un gravamen especial del 25 % sobre los beneficios no distribuidos de las SOCIMI.
Lo que el decreto ordena bien
No todo merece reproche. La exigencia de una causa real y acreditable en el arrendamiento de temporada, bajo la sanción de reputarlo de vivienda habitual, ataca un fraude de ley muy extendido. El tope agregado de rentas en el arrendamiento por habitaciones, y su sujeción a los límites de zona tensionada, cierra la vía de la fragmentación.
También es acertada la positivización de la facultad del arrendatario de ejecutar las reparaciones de habitabilidad y descontarlas de la renta, transcurridos quince días desde el requerimiento. Aporta seguridad a una solución que hasta ahora dependía de la interpretación del artículo 21 LAU.
El decreto-ley como atajo
El reproche principal es formal, y no es menor. El artículo 86.1 CE exige un presupuesto de extraordinaria y urgente necesidad y veda al decreto-ley afectar a los derechos del Título I, entre ellos la propiedad privada del artículo 33.
La escasez de vivienda es un problema estructural, documentado durante décadas: su gravedad no lo convierte en sobrevenido. Y las prórrogas forzosas, los topes de renta y las nulidades de pactos inciden de lleno en el contenido del derecho de propiedad. El Tribunal Constitucional ya declaró inconstitucionales, por este motivo, preceptos de un decreto-ley autonómico sobre la función social de la vivienda (STC 93/2015).
A ello se suma un dato difícil de obviar. El 28 de abril de 2026 el Congreso no convalidó el RDL 8/2026, que contenía una prórroga extraordinaria de dos años y un tope del 2 %. Cinco meses después, el Ejecutivo reintroduce medidas de idéntica naturaleza por la misma vía, con el horizonte ampliado a 2028.
El precedente no es nuevo: ocurrió en 2019 con el RDL 21/2018 y el posterior RDL 7/2019. Lo nuevo es su normalización. La convalidación parlamentaria deja de ser un control y se convierte en un trámite que se sortea reiterando la norma.
Inseguridad jurídica como efecto colateral
La técnica legislativa agrava el problema. Un único texto que modifica normas civiles, procesales, tributarias y locales obliga al operador jurídico a reconstruir el derecho vigente a golpe de remisión.
La derogación del RDL 8/2026 ya provocó una litigiosidad notable entre arrendadores y arrendatarios sobre la eficacia de las prórrogas solicitadas durante su vigencia, que la nueva norma no resuelve de forma automática. Hoy se firman contratos al amparo de una norma provisional cuya supervivencia depende de una votación en el plazo de treinta días.
El fondo: repartir la escasez
Según el Informe Anual 2025 del Banco de España, el año pasado se formaron unos 240.000 hogares nuevos y se construyeron apenas 92.000 viviendas, con un déficit acumulado de unas 750.000 desde 2021. Con ese diferencial, la contención de rentas y la prórroga forzosa protegen al arrendatario que ya está dentro del mercado, pero estrechan la puerta de entrada a quien busca vivienda. El efecto ya se nota fuera del ámbito privado: hay profesionales que renuncian a plazas públicas por no encontrar dónde vivir.
La suspensión de lanzamientos por vulnerabilidad merece una reflexión específica. Proteger al arrendatario vulnerable es un fin legítimo y exigible. Pero cuando la Administración no ofrece alternativa habitacional y la norma mantiene vigente el contrato, una obligación pública recae sobre un particular, con frecuencia un pequeño propietario. Es, en la práctica, una prestación forzosa sin compensación.
Resulta significativo que las medidas más coherentes del decreto sean las de incentivo: las reducciones de hasta el 100 % en el IRPF vinculadas al alquiler asequible o el gravamen a las SOCIMI que no lo ofrecen. La norma confía en el estímulo fiscal y, a la vez, lo neutraliza con medidas que desincentivan la puesta en alquiler.
Lo que haría falta
Quienes defienden el decreto sostienen que la emergencia exige actuar ya y que la oferta tardará años en llegar. El diagnóstico es correcto; la herramienta, no. La emergencia se atiende con parque público, ayudas directas y garantías públicas frente al impago, financiadas con presupuesto.
El problema estructural exige suelo finalista, licencias ágiles, una justicia que resuelva los desahucios en plazos razonables y, sobre todo, un marco normativo estable fruto de un acuerdo de Estado, no de una sucesión de decretos-leyes. Repartir la escasez no es una política de vivienda.
Mientras ese pacto llega, la recomendación práctica es inmediata: revisar los contratos. Muchos modelos anteriores a octubre contienen hoy cláusulas nulas, como la renuncia al tanteo, la repercusión de gastos de gestión o actualizaciones por encima del tope. Y conviene prever expresamente qué ocurre si la norma no se convalida.
