Las operaciones de modificación de entidades hipotecarias se regulan principalmente en los artículos 44 a 50 del Reglamento Hipotecario, complementado por otras normas estatales, autonómicas y locales, que recogen sus requisitos técnicos, administrativos, urbanísticos, formales y tributarios para garantizar su legalidad y permitir su acceso al Registro de la Propiedad. Dentro de estas operaciones podemos encontrar tanto la agrupación y agregación de terrenos que suponen la reunión de dos o más fincas ya sea para incorporarse a una preexistente (agregación) ya sea para formar juntas una nueva finca con una nueva descripción(agrupación), como la división y segregación. Nos centraremos en éstas últimas, al implicar un acto parcelatorio y en consecuencia, suelen implicar una mayor complejidad y exigencia en cuanto a los requisitos para su inscripción.
En primer lugar, tanto la división como la segregación son dos figuras que se parecen bastante al suponer ambas la creación de nuevas fincas registrales a partir de una existente. Sin embargo, la mecánica registral es diferente. La división de una finca registral en dos o más suertes o porciones implica su fraccionamiento íntegro de manera que la finca original deja de existir como tal: todas las partes resultantes derivan en nuevas fincas registrales, quedando extinguida jurídicamente la finca matriz. En la segregación, se separa una parte concreta de una finca registral para formar una nueva e independiente: consiste en dividir físicamente un terreno o parcela manteniendo el resto como finca matriz, que no desaparece, sino que disminuye su extensión a costa del nacimiento de una nueva finca, y desembocando en varias fincas de menor extensión.
En ambos casos, las cargas que afectaban a la finca matriz continuarán gravando y se arrastrarán a las fincas resultantes, al no ser posible que un acto unilateral del propietario pueda perjudicar los derechos de los acreedores no concurrentes al acto parcelatorio y que tenía sus derechos inscritos sobre la finca, bajo la salvaguarda de los tribunales.
Tanto la división como la segregación, como veremos, necesitan licencia municipal o autorización administrativa. Exigen también para su acceso a los libros registrales su incorporación al folio registral de la representación gráfica georrefenciada tanto de la finca nueva como de la finca resto, así como su formalización en Escritura Pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, para que cada porción resultante constituya una finca registral independiente. En cuanto a las divisiones o segregaciones de departamentos independientes dentro de un régimen de propiedad horizontal se rigen por reglas específicas, y correspondería un estudio separado, por ello haremos una breve referencia a cada uno de estos requisitos, pero refiriéndonos a aquellas fincas no incluidas en dichos regímenes u otros análogos, y refiriéndonos tanto a fincas rústicas como urbanas. El momento de la presentación del título con los documentos complementarios al Registro de la Propiedad es el que debemos tener en cuenta para poder apreciar si el acto es o no inscribible en base a la legislación aplicable dicho momento.
El primer requisito principalmente es la obtención de la preceptiva licencia o autorización administrativa. Es exigible tanto en segregaciones, divisiones o parcelaciones propiamente dichas como en aquellos actos que puedan implicar un acto parcelatorio como la constitución de una división horizontal sea o no tumbada, u otros actos que puedan implicar una parcelación del terreno encubierta (véase por ejemplo el artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015 que se refiere a la venta de participaciones indivisas a las que se les atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de finca (supuesto que se contempla también en las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de septiembre de 2023 o en Resolución de 26 de julio de 2024, así como la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva) . En los casos en que se aprecien indicios de parcelación sin acreditar ni licencia ni declaración de innecesariedad de la misma por parte de la autoridad administrativa competente lo que procede es suspender la inscripción del acto jurídico parcelatorio. El plazo de prescripción para el restablecimiento de la legalidad urbanística dependerá de la normativa autonómica o local aplicable pudiendo estar sujeto a un plazo determinado o ser en algunos casos imprescriptible. Téngase en cuenta que si una segregación tiene su origen, por ejemplo en una sentencia firme, igualmente será necesario acreditar el otorgamiento de la correspondiente licencia o declaración de su innecesariedad, al no poder obviar exigencias legales que las partes debieron haber tenido en cuenta para pueda tener lugar una segregación, como así ha recalcado la Dirección General en Resolución de 29 de abril de 2003, y en posteriores resoluciones.
El segundo es que si se trata de una finca rústica no contravenga la extensión de la unidad mínima de cultivo. La extensión de ésta varía en cada Comunidad Autónoma, siendo, por ejemplo, en la Comunidad Autónoma Valenciana de 2,5 hectáreas para secano y 0,5 hectáreas para regadío, según el Decreto 217/1999. La contravención de este requisito deriva en que el acto parcelatorio resultaría nulo de pleno derecho. Así lo ha confirmado la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de julio de 2025 al contravenir la prohibición legal del artículo 24 de la Ley 19/1995, por aplicación del artículo 6.3 del Código Civil, siempre que no nos encontremos en alguno de los supuestos de excepción del artículo 25 de la misma ley (como por ejemplo agregación inmediata a otra finca colindante, destino no agrario, derecho de acceso a la propiedad prevista en la legislación de arrendamientos rústicos o expropiación forzosa) . El artículo 80 del RD 1093/1997 impone la obligación al registrador de remitir copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente en materia de unidades mínimas de cultivo para que compruebe la legalidad del acto.
El tercer requisito es la inscripción de la base gráfica con las respectivas coordenadas de georreferenciación de las fincas que resultan de una parcelación, así como de la finca resto. Así lo establece el artículo 47 del Reglamento hipotecario, en el que se exige la descripción de las distintas porciones debiendo entender que tal descripción incluye actualmente las coordenadas georreferenciadas de la finca, al poner este precepto en relación con el artículo 9 de la Ley Hipotecaria que lo exige “siempre”, en actos determinados entre los que se incluyen la segregación o división de terrenos. Así, exige que la inscripción deberá contener la representación georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
Finalmente, cabe destacar que, tras la ley 13/2015 de 24 de junio, la incorporación registral de las segregaciones con su georreferenciación, completando la descripción literaria que figura en los libros del Registro, permite una identificación más completa, precisa e inequívoca de las fincas, al conocerse con exactitud su ubicación, forma, superficie y límites. Esta incorporación aporta ventajas decisivas: una mayor seguridad jurídica al tráfico inmobiliario y en consecuencia al propio titular registral al presumirse, respecto de las fincas con georreferenciación inscrita, que existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo, como establece el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. Esta presunción se extiende a la georreferenciación inscrita de la finca, y una vez inscrita se encuentra bajo la salvaguarda de los tribunales. Ello conlleva que no pueda inscribirse posteriormente ninguna base gráfica colindante que se solape, sin rectificar la inscrita, y para ello precisará del consentimiento del titular registral o resolución judicial. También permite lograr la coordinación entre el registro de la propiedad y el catastro, superando las discrepancias que puedan existir , aumentando, en definitiva, la seguridad jurídica.
