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30/01/2023. 05:27:08

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Cuidado con las juntas de propietarios celebradas en primera convocatoria

Socio fundador de Intercala Asesores

Nuestra ley de propiedad horizontal establece en el Art. 16.2, párrafo tercero, que para que una asamblea se tenga por debidamente constituida en primera convocatoria resulta necesario que comparezcan en la misma un porcentaje superior al 50% del total de propietarios que componen la comunidad, y que además éstos representen un porcentaje superior al 50% del total de coeficientes de la comunidad. Si no se alcanzarán dichos porcentajes en primera convocatoria, permite la LPH la celebración de la asamblea en segunda convocatoria, media hora después, sin importar el quórum de asistencia a la junta.

Casitas y muñequitos enlazados

Dado que nuestra LPH requiere para la adopción de acuerdos mayoritarios el requisito de la doble mayoría de votos y coeficientes, se hace necesario que el acuerdo adoptado haya contado con el voto a favor de la mayoría de propietarios y además con la mayoría de los coeficientes, pero estas mayorías se va a calcular de forma distinta dependiendo si estamos en primera o en segunda convocatoria.

Dispone el Art. 17.7 de la LPH que los acuerdos mayoritarios ordinarios podrán ser aprobados en primera convocatoria siempre que cuenten con el voto mayoritario del total de propietarios de la comunidad, así como la mayoría del total de coeficientes de la comunidad en su conjunto, lo que viene a suponer que prácticamente la totalidad de los acuerdos que se propongan para su aprobación en juntas celebradas en primera convocatoria no pueden ser legalmente aprobados por falta de quórum, ya que difícilmente contarán en la práctica con los votos y coeficientes a favor que requiere la Ley.

Por poner un ejemplo sencillo, imaginemos una comunidad con 20 propiedades, cada una de las cuales tiene un 5% de coeficiente y pertenece a un propietario distinto. Se convoca una asamblea a la que concurren, presentes o representados 11 propietarios sobre el total de 20, por lo que la asamblea puede celebrarse en primera convocatoria al contar con la mayoría de propietarios y coeficientes ( estos 11 propietarios representan el 55% del total de coeficientes).

Se somete un asunto a votación con el siguiente resultado: 9 propietarios votan a favor y 2 propietarios votan en contra, lo que significa que la mayoría de los propietarios asistentes en la junta han votado a favor, pero como estos propietarios que votan a favor no alcanzan la mayoría del total de propietarios de la comunidad ( tendrían que la mitad del total de 20, más 1. Esto es 11 propietarios a favor) ni por otra parte se alcanza la mayoría de coeficientes de la comunidad, (tendría que ser el 51% como mínimo, y dichos 9 propietarios sólo representan el 45% del total), resulta que dicho acuerdo no ha sido legalmente aprobado.

Por el contrario, si no constituimos la asamblea en primera convocatoria y esperamos media hora para que podamos celebrarla en segunda convocatoria, dicho acuerdo estaría legalmente aprobado, ya que 9 votos a favor son mayoría respecto del total de 11 asistentes a la junta, concurriendo igualmente mayoría de coeficientes ya que el 45% que representan los 9 votos a favor supera al 10% correspondiente a la suma de los coeficientes de los 2 propietarios que votan en contra.

Teniendo en consideración esta curiosidad legal, mi opinión es que salvo que concurran la totalidad de los propietarios a la junta no es recomendable que se celebre la asamblea en primera convocatoria, siendo más conveniente esperar a su celebración en segunda convocatoria, en la que el cálculo de las mayorías se realiza respecto del total de los asistentes y no en relación con el total de los propietarios y coeficientes de la comunidad en su conjunto.

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