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10/08/2020. 01:33:40

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La responsabilidad civil de las agencias inmobiliarias

Basilea Abogados ha obtenido una sentencia favorable dictada por el Juzgado de Primera Instancia 6 de Móstoles el pasado 28 de marzo de 2019, en la que se reconoce la responsabilidad civil contractual de una inmobiliaria que por su actuación negligente impidió a un futuro comprador poder adquirir una parcela donde construir su vivienda.

Inmobiliaria

Los hechos sucedieron entre marzo a noviembre del año 2017, cuando el potencial comprador acudió a una inmobiliaria de la localidad de Villanueva de la Cañada para que le asesorase en la búsqueda de una parcela y en el estudio jurídico del territorio.

Para materializar la operación se firmaron dos contratos que son analizados con detalle en la sentencia, y de los que se deriva la responsabilidad civil en que ha incurrido la inmobiliaria. 

En primer lugar, el cliente firmó con la inmobiliaria un documento de fecha 8 de marzo de 2017, en el que se recogía que estaba interesado en estudiar la viabilidad de adquirir un terreno, abonando la cantidad de 5.000 euros en concepto de señal "y compromiso de que desea estudiar la viabilidad para la adquisición de dicho inmueble".

Al mes, siguiente, el día 20 de abril de 2017, se firmó un "documento de reserva" por el cual la agencia manifestaba actuar como "mandatario" o "intermediario inmobiliario" de la propietario del inmueble, a quien no se identificaba.

Según este documento, la agencia comunicaba al cliente que la parcela se encontraba libre de cargas de cualquier naturaleza.

Seguidamente el cliente entregó a la agencia la cantidad de 25.000 euros, quien "en nombre y por cuenta de la propiedad del inmueble reservado", recibía la misma en concepto de señal o arras con las consecuencias previstas en el artículo 1454 del Código Civil, es decir, que el comprador las perdería si por causa a él imputable no llegaba a celebrarse la compraventa, y que la agencia las debería devolver duplicadas si la causa era imputable a ella.  

En los meses siguientes, se fueron realizando los trámites para desarrollar el proyecto de construcción de la vivienda en la parcela y el futuro comprador realizó un desembolso de 27.634,77 € para satisfacer diversos gastos, tales como el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, la gestión de residuos, la gestión de la operación y el pago del proyecto básico de la vivienda.

Todo transcurría con normalidad dentro de los cauces pactados hasta que el 14 de noviembre de 2017 el demandante fue informado por la entidad financiera que iba a financia la compraventa de la existencia de una carga registral anterior a la firma del documento de reserva. 

Ese mismo día el cliente solicitó una nota simple al Registro de la Propiedad, ya que hasta ese momento la inmobiliaria le había confirmado por escrito que la finca se encontraba libre de cargas.  En la nota simple se recogía la existencia de una anotación de embargo judicial a favor de una entidad de crédito inscrita en noviembre de 2015, derivada de un procedimiento de ejecución de títulos no judiciales por importe de más de un millón de euros.

La existencia de la mencionada anotación de embargo frustraba por completo la compraventa, si bien la inmobiliaria en vez de reconocer su error intentó de forma dolosa hacer creer a su cliente que la carga registral no existía antes de la firma del documento de reserva, y que en cualquier caso la misma se iba a cancelar.

En la resolución judicial se condena a la agencia inmobiliaria a indemnizar al futuro comprador en la cantidad de 83.075,04 euros por la vía del artículo 1.101 del Código Civil. Esta cantidad comprende tanto las cantidades entregadas por el cliente a la agencia como el duplo de las arras abonadas.

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