- Ante resoluciones contradictorias, el TS aclara que el IBI y la tasa de basuras pueden exigirse al inquilino con solo pactarlo por escrito
En un momento en el que los ciudadanos tienen que afrontar la nueva tasa de basuras, obligatoria desde 2025 en toda España, el Tribunal Supremo ha declarado procedente el desahucio de unos inquilinos que se negaron a pagar al arrendador el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y la citada tasa de basuras.
En el despacho llevamos la defensa de un cliente que presentó una demanda de desahucio frente a sus inquilinos por su negativa a abonar tales conceptos.
En un primer término, la demanda fue desestimada en primera instancia, pues el Juez consideró que, para que el arrendador pudiera repercutir el pago de dichos tributos a los inquilinos, es necesario que el contrato de arrendamiento prevea, no ya sólo la obligación de los arrendatarios de pagarlos, también el importe anual al que asciendan esos tributos.
Ciertamente, la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento que aquí nos ocupa recogía que el IBI y la tasa de basuras corrían a cargo de los arrendatarios, pero sin hacer ninguna otra apreciación.
Ley de Arrendamientos Urbanos
Del mismo modo, el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamiento Urbanos establece que las partes del contrato podrán pactar que determinados gastos sean a cargo del arrendatario, siempre que dicho pacto conste por escrito y que el mismo fije el importe anual de los mentados gastos a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento.
No obstante, desde el despacho defendimos que el referido precepto se refiere únicamente a gastos no susceptibles de individualización, por lo que tributos tales como el IBI y la tasa de basuras quedan excluidos en tanto que recaen de forma individualizada sobre el inmueble arrendado.
Los gastos susceptibles de individualización son aquellos que se pueden medir mediante aparatos contadores o asignar de forma precisa a una finca en cuestión, mientras que los no susceptibles de individualización son todos aquellos que carecen de medidores individuales y que se repercuten, no en función del gasto realmente hecho, sino con base en otros factores, como la cuota de propiedad.
De esta forma, un gasto de naturaleza comunitaria (calefacción central, luz de escalera, servicios de limpieza de zonas comunes, mantenimiento del ascensor, etc.) no tiene la consideración de gasto individualizado en tanto que no se repercute a los propietarios que componen el edificio de acuerdo con el gasto realmente hecho por cada uno de ellos, sino en función de su coeficiente de participación.
Todo lo contrario ocurre con el IBI y la tasa de basuras, pues suelen estar asignados a un inmueble en particular y no precisan de ningún acto posterior de distribución. Basta con ver los recibos que a estos efectos emiten los Ayuntamientos para ver como en los mismos se hace constar la dirección en donde se encuentra la finca en cuestión e incluso su referencia catastral.
Negociación
Por lo tanto, como bien sostuvo la Audiencia Provincial de Baleares en su sentencia resolviendo el recurso que interpusimos contra la resolución de primera instancia, el IBI y la tasa de basuras quedan excluidos del ámbito del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y sometidos únicamente a lo que negocien arrendador y arrendatario.
Aun con esta sentencia en su contra, los inquilinos presentaron un recurso de casación sobre la base de que este mismo tema ha generado resoluciones judiciales contradictorias.
Así, varias Audiencias Provinciales se pronunciaron a favor de la necesidad de especificar en el contrato de arrendamiento el importe del IBI y de la tasa de basuras para que sea válida la cláusula por la cual el inquilino asume el pago de dichos conceptos, mientras que otras resolvieron en sentido contrario, por lo que se hacía necesario que el Tribunal Supremo interviniera pronunciándose sobre qué postura es la correcta.
Y finalmente, por medio de la sentencia dictada el 17 de noviembre de 2025, el Tribunal Supremo rechazó que las exigencias del citado artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos fueran de aplicación en materia de IBI y tasa de basuras, toda vez que los mentados tributos se encuentran individualizados para cada inmueble, no siendo preciso determinar el importe de esos conceptos a la celebración del contrato para exigir su pago al inquilino, poniéndose así fin a una polémica jurisprudencial que ha venido manteniéndose desde hace muchos años.
