La Audiencia Provincial de Zaragoza (Sentencia 400/2025, de 5 de noviembre) ha desestimado el recurso de apelación interpuesto por la mercantil propietaria de un local comercial contra su comunidad de propietarios. El fallo confirma la obligación de la empresa de abonar 4.122,16 euros en concepto de cuotas de mantenimiento de elementos comunes, estableciendo un criterio claro sobre la interpretación de las exenciones estatutarias.
La propietaria del local argumentaba que, según los estatutos, estaba exenta del pago de ciertos gastos ordinarios, pero se ratificó que su obligación de contribuir se extendía a todos los gastos no cubiertos explícitamente por dicha exención.
El litigio nace de la discrepancia en la interpretación de los Estatutos de la comunidad. La empresa propietaria sostenía que estaba exenta de contribuir a los gastos de «zaguán y escalera de acceso a las plantas alzadas». Entonces, la argumentación de la empresa se articuló en torno a los siguientes puntos clave:
En primer lugar, se sostuvo que existió un error en la valoración de la prueba por parte del Juzgado de Primera Instancia. Se alegó que el Juzgado de Primera Instancia erró al no diferenciar la naturaleza de los gastos, lo que, a juicio de la apelante, llevaba a una condena indebida por conceptos que consideraba exentos.
Este argumento se apoyaba en la distinción entre gastos ordinarios y extraordinarios. La propietaria defendía que, conforme a su interpretación de la exención estatutaria, su obligación de pago se limitaba a gastos extraordinarios, quedando exenta de contribuir a los gastos ordinarios reclamados.
Como consecuencia de lo anterior, la empresa solicitaba que se dedujera de la condena la suma de 1.729,20 euros, correspondiente a 10 cuotas calificadas por el propio administrador de la finca como “cuotas ordinarias” y que, a su juicio, estaban cubiertas por la exención estatutaria.
Por su parte, la comunidad de propietarios defendió que los gastos que se estaban reclamando eran conceptualmente distintos de los «gastos de zaguán y escalera», que constituían el único concepto explícitamente exento en los estatutos. Por lo tanto, al no encajar las reparaciones y el mantenimiento general de otros elementos comunes en dicha categoría, la propietaria del local estaba obligada a contribuir a sufragarlos.
El análisis de la Audiencia Provincial de Zaragoza constituye el criterio clave del caso, ya que establece la interpretación definitiva de los estatutos de la comunidad y, con ello, de las obligaciones económicas de las partes.
Si bien no se discute que los estatutos eximen al local de los gastos de “zaguán y escalera”, la Audiencia precisa que los conceptos reclamados en la demanda tienen una naturaleza distinta. En sus propias palabras, concluye:
«Los reclamados en la demanda van referidos a gastos en reparaciones y mantenimiento de elementos comunitarios, respecto a los cuales la demandada debe contribuir«.
De este modo, se obvia la distinción entre gastos ordinarios y extraordinarios planteada por la apelante, por considerarla irrelevante para el fondo del asunto. El criterio determinante no fue la naturaleza del gasto, sino si este correspondía específicamente a los conceptos de “zaguán y escalera”, concluyendo que no era el caso. Al tratarse los gastos reclamados de conceptos de mantenimiento general, la obligación de pago del local es indiscutible.
En consecuencia, el fallo de la Audiencia Provincial fue la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia dictada en Primera Instancia.
La decisión de la Audiencia Provincial de Zaragoza resuelve la controversia al establecer que las exenciones estatutarias deben interpretarse de forma restrictiva, sin que la distinción entre gastos ordinarios o extraordinarios pueda prevalecer sobre la obligación general de conservación del inmueble cuando los gastos no se corresponden con el objeto explícitamente exento.
